Kaksi lähes varmaa tulevaisuusennustetta – Blogi #443

---

Luin juuri yhden ekonomistin ylistyksen siitä, kuinka Suomen asuntomarkkinoilla on viime vuosina toiminut markkinatalous. Markkinatalouden sijaan Suomen asuntomarkkinoilla on toiminut ahneuden ja pelon aiheuttama syklisyys. Markkinataloudella on Suomessa sitä vähäisempi rooli, mitä enemmän valtaa ulkoistetaan erilaisille suunnitelmatalouden keskusohjausyksiköille, joiden uskotaan pystyvän vakauttamaan markkinoita. Lopulta seurauksena on tilanne, jossa mennään jyrkännettä asuntorakentamisen ennätysvolyymistä suoraan pohjalle vain ARA-avun hidastamana.

Suomen asuntomarkkinoillakin on tunnistettavissa seuraavat syklin vaiheet:

• Ensin oletetaan, että hyvä kehitys on pysyvää.
• Sitten unohdetaan kiinnittää huomiota minkään negatiivisen tapahtuman mahdollisuuteen.
• Sitten ei kiinnitetä huomiota negatiivisiin tietoihin ja tapahtumiin.
• Sitten kielletään huonot tilastotiedot ja indikaattorit.
• Sitten panikoidaan huonoista tilastotiedoista ja indikaattoreista.
• Sitten hyväksytään huonot tiedot.
• Sitten oletetaan, että huono kehitys on pysyvää.
• Sitten unohdetaan kiinnittää huomiota minkään positiivisen tapahtuman mahdollisuuteen.
• Sitten ei kiinnitetä huomiota positiivisiin tietoihin ja tapahtumiin.
• Sitten kielletään hyvät tilastotiedot ja indikaattorit.
• Sitten hyväksytään hyvät tiedot.
• Sitten oletetaan, että hyvä kehitys on pysyvää (katso syklin ensimmäinen vaihe).

Asuntosijoittajalle, jokaiselle sijoittajalle ja miksei yrittäjällekin, vaarallista on uskoa, että tulevaisuuden kehitystä voidaan ennustaa lähihistorian toteuman datapisteiden kautta suoraa viivaa piirtämällä. Pysähdy hetkeksi miettimään, mitä ”markkinahintojen nousun” -asuntosijoitusstrategiakseen valinneet ajattelivat ensimmäisen ”ahneus ja pelko” -syklin vaiheessa. Pysähdy ja mieti rauhallisesti, mitä datapisteitä ja uutisia olet kuullut syklin etappien edetessä. Jos olet finanssikriisin jälkeen aloittanut sijoittamisen, olet päässyt todistamaan ensimmäistä kertaa sijoittajana sitä, kuinka maailman mahtavimmat vakauttamisuhoansa esittäneet keskuspankkiirit ovat olleet täysin voimattomia ”ahneus ja pelko” -syklin voimia vastaan.

Korkean todennäköisyyden 2 tulevaisuusennustetta

Kun aloitin sijoittamisen, vanhempieni teknologiaedistyksellisessä talossa oli lankapuhelimet sekä ylä- että alakerrassa. Toisen vuosikurssin opiskelijana käytössäni oli lankapuhelin työhuoneessani. Taskussani oli lompakko, jossa oli KOP:in kuvallinen kohokirjaiminen pankkikortti. Sillä maksettiin ostoksia kaupassa siten, että myyjällä oli käsikäyttöinen laite, jolla hän mankeloi kohokuvioiden tiedot maksulappuun, joka allekirjoitettiin ja siitä saatiin oma kappale. Käteisasiakkaita tämä hidas maksutapa joskus ärsytti. Käsikäyttöisiä luottokorttimankeleita valmistavien yritysten kysyntänäkymille ei varmaan ollut tulevaisuudessa ylärajaa.

Tulevaisuuden ennustamisessa on hyvin vähän varmoja asioita. Asuntojen markkinahinnat voivat laskea. Arviot asuntokauppojen pysyvästä piristämisestä tuomalla ensiasuntojen ostajat varainsiirtoveron piiriin voivat toteutua päinvastaisina. Olosuhteet Ukrainassa tai Lähi-Idässä voivat muuttua. Varmat asiat voivat osoittautua epävarmoiksi tai valheiksi. Jos sijoittajana hyväksyy sen, että aikataulua on vaikea ennustaa, kaksi tulevaisuusennustetta voi ajatella toteutuvan suurella todennäköisyydellä:

1. Valtaosa talouteen ja sijoittamiseen liittyvistä tekijöistä ovat syklisiä
2. Sijoittajan mahdollisuudet tehdä erinomaisia sijoituksia tulevat siitä, että valtaosa sijoittajista unohtaa ensimmäisen tulevaisuusennusteen suuren todennäköisyyden tai uudet sijoittajasukupolvet eivät ole sitä vielä opiskelleet eivätkä kokeneempien kokemuksista oppineet.

Ihmisten osuutta sijoittamisessa ei ole vielä poistettu

Paul Krugman on minua pari vuotta vanhempi, The New York Timesin juuri lopettanut kolumnisti ja Nobel-palkittu ekonomisti. CV:stä löytyvät myös MIT ja Princeton. Hänet tunnetaan myös 1990-luvun lopun ennustuksestaan, jonka mukaan teknologista kehitystä liioitellaan. Internetin vaikutuksen talouteen hän ennusti olevan samaa suuruusluokkaa kuin faxin. Krugman on ihminen.

Luonnontieteissä pätevät luonnonlait, joita luonnonlakipoliitikot yrittävät säädellä luonnonlakeja kumoavilla politiikkatoimillaan. Hölmöläs…Helsingissä taidetaan säätää luonnonlakeja kumoavia lakejakin. Niiden noudattamista valvovia lainvartijoita ei löydy tarpeeksi, jotta kurittomat luonnonlait saataisiin tottelemaan.

Taloustiede, ainakin historijoitsijoiden mukaan, on vähän samanlaista pehmeää ja epätarkkaa tiedettä kuin historian kirjatkin, joita eri aikakausien poliitikot voivat lakeja säätämällä määrätä uudelleen kirjoitettavaksi. Kuten valtamediasta tiedetään, Suomesta katosi rasismi lähes kokonaan, kun ESG-vastuullinen Valio innovoi eskimopuikon tilalle pingviinijäätelöpuikon. ESG-Fazer lakkautti amerikanafrikkalaisten suukot ja lopetti Pekka-nimen käytön lakritsipatukkojen yhteydessä. Pekka ei sopinut mustan lakritsin yhteyteen. Afrikan Tähti ja korttipelissä ollut väärän värinen Pekka olivat pahoja. Tai jotain sellaista tarkkaa tiedettä.

Niin pitkään kuin ihmismielet ovat mukana tekemässä pääomien allokointia, massoja liikuttavat ahneuden ja pelon tunteet ovat takaamassa sen, että mikään tekomallinnus keskusohjaajien tulevaisuuksien vakauttamiskeskuksissa ei onnistu ennakoimaan kaikkia muuttujia ihmisten mielissä ja sitä kautta poistamaan syklisyyttä. 

Ihmisillä on tunteet ja ”ahneus ja pelko” tulevat pitämään huolen siitä, että markkinoilla tulee jatkossakin olemaan erilaisia syklejä. Tämä tuo jopa mukavan lisämausteen sijoittamiseen, kun näkee sekä kokemattomampia että omiin tulevaisuusennustajakykyihinsä ”ahneus ja pelko” -syklin vaiheiden mukaisesti uskovia suuren epäonnistumisdatamäärän yhä kieltäen.

Missä kohtaa ”ahneus ja pelko” -sykliä ollaan?

Olisin epäjohdonmukainen, jos yrittäisin väittää osaavani ennustaa tulevaisuutta ja kertoa, missä kohdassa sykliä ollaan. Joudun johdonmukaisesti toteamaan, etten jouluna 2024 osaa ennustaa vapun 2025 säätä, keskuspankin ohjauskorkoa enkä Vuokraovessa tarjolla olevien Helsingin yksiöiden määrää. 

Ostan Asuntoja Podcastissa on viime aikoina tarkoituksella ollut erilaisia vieraita erilaisilla näkemyksillä kertomassa ajatuksiaan siitä, mitkä tekijät voisivat vaikuttaa ja miten ne vaikuttaisivat tulevaisuuden kehitykseen. 

Koska en osaa ennustaa vapun 2025 säätä, joudun tekemään suunnitelmia erilaisten skenaarioiden ja todennäköisyyksien pohjalta. 10 asteen pakkaskeli ja 40 sentin hanki Helsingissä ovat yhtä epätodennäköisiä kuin helleaalto Ylläksellä. Koska minulla ei ole pääsyä keskuspankin tietomallinnusparametreihin, jotka tulevaisuuden oikeasti kertovat, joudun käyttämään erilaista dataa ja erilaisia indikaattoreita, joista osa on ennakoivia. Vielä en edes tiedä syytä siihen, miksi Helsingissä tarjolla olevien vuokrakotien määrä yhä kasvaa. En todellakaan uskalla tietää varmasti, koska niistä tulevaisuudessa on pula. Sellaisen skenaarion osaan laatia, jossa käytössä olevan datan perusteella Tampereen yksiötilanne ei vappuun 2025 mennessä noudata samaa kehityskäyrää kuin Helsingin yksiötilanne.

Suurella todennäköisyydellä osaan ennustaa, että kumpikaan, Helsingin tai Tampereen, yksiötilanne ei kehity tulevien vuosien aikana viime kuukausien datapisteiden kautta suoraan piirrettyjä viivoja pitkin. 

Ajattelin kirjoittaa jatkossa vakavamman kirjoituksen sykleistä. Sykleihin uskominen on ollut yksi asuntosijoittamisen opasteistani, josta olen aina pitänyt kiinni.

---

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta