Hyvien diilien odottaminen kärsivällisesti – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 3/X – Blogi #440

---

”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” on toivottavasti joskus päättyvä kirjoitusten sarja, jolloin otsikossa oleva X konkretisoituu numeroksi. Olen aina ajatellut kulkevani omia polkujani eikä tämä kulkeminen rajoitu pelkästään sijoittamiseen. Otsikossa oleva ”opasteet” -sana valikoitui ystäväni inspiroimana. Hän rakastaa Lappia ja viihtyy maastoissa kompassin kera milloin minkäkinlaisiin suoritusvälineisiin kytkeytyneenä. Omia polkuja kulkeva tarvitsee jotain opasteita, ettei eksy.

---

1980-luvun lopulla haaveenani oli omistaa moottorivene, jolla voisi tehdä päivän tai viikonlopun veneretkiä. Veneessä piti olla jääkaappi, ruoanlaittomahdollisuus ja hytti nukkumista varten. Veneilykauden lopussa tein tarjouksen koko kesän veneliikkeessä myynnissä olleesta veneestä, joka täytti kaikki kriteerini. Myyjä hylkäsi tarjoukseni eivätkä neuvottelut johtaneet tulokseen.

Olin samanaikaisesti kiinnostunut osakesijoittamisesta. Olin myös valinnut vuokra-asumisen asumismuodokseni mielestäni aivan liian korkeiksi nousseiden asuntohintojen takia. Sijoitin venehankintapääomani, niin hyvin kuin osasin, muutaman yrityksen osakkeeseen. Veneilykausi oli päättynyt, tarjoukseni hylätty ja ajatukseni oli, että venekaupat saisivat odottaa kevääseen, että pääsisin koeajamaan mahdollisen ostokohteeni.

Keväthankien sulaessa kohdalleni osui venepukeilta myynnissä oleva saman valmistajan tuoreempi vuosimalli, jossa oli kaikki parempaa. Väritys oli modernimpi, varusteet olivat paremmassa kunnossa ja moottori oli tehokkaampi ja uudempi Yamaha. Myyjällä oli tarve päästä veneestä eroon. Minulla oli 40 % talven aikana nousseet osakkeet salkussani. Ensimmäiseen veneilykesääni kuului nauttiminen siitä, että olin saanut paremman veneen edellisen loppusyksyn tarjoustani halvemmalla ja olin kasvattanut pääomaani kärsivällisesti odottamalla. 

Ostin ensimmäisen omistusasuntoni 90-luvun puolivälissä, kun 80-luvun lopun ostohinnoista oli lähtenyt puolet. Finanssikriisin jälkimainingeissa ostin Sammon osakkeita. Myin viimeiset 2015-2016 47 euron huipuilla. Ostin hieman takaisin koronakriisin pohjien jälkeen ja myin asettamani suunnitelman mukaisesti, kun tavoitehinta ylittyi. Tällä hetkellä kurssi on 40 euron ympärillä. 

Kärsivällinen odottaminen edellyttää… kärsivällisyyttä

Olin tutustunut Sammon liiketoimintaan ja ymmärsin syvällisesti, miten vahinkovakuutusliiketoiminta toimii. Olin tavannut jokaisen suomalaisen vahinkovakuutusyhtiön johtoa 2000-luvun alkuvuosina. Johtopäätökseni oli tiivistetysti, että Ifin johto- ja operatiiviset vastuuhenkilöt ymmärsivät syvällisesti, miten itse vahinkovakuutustoiminta saadaan kannattavaksi. Kaikkien muiden näkemykset edustivat perinteistä mallia, että itse vahinkovakuutustoiminta voi tuottaa tappiota, koska voitto tehdään vakuutusmaksutuloja sijoittamalla, jolla vakuutustoiminnan tappiot kompensoidaan ja tehdään voitto. Olin aloittanut Sammon osakkeiden ostot jo ennen finanssikriisiä. Ostin osaketta lisää muutaman vuoden alelaarista reilusti alle sen käyvän arvon. Aloitin myynnit, kun kohdalleni osui asuntosijoituskohteita, jotka pystyin ostamaan mielestäni reilusti alle niiden käyvän arvon. Ensimmäisen Sammon osakkeen ostoni ja noin 2016 viimeisen osakkeen myyntini välillä oli 16 vuoden ajanjakso. Sammon omistamasta Ifistä oli tullut pohjoismaiden kannattavin vahinkovakuutusyhtiö tanskalaisen Topdanmarkin rinnalla.

Näillä kokemuksilla on ollut merkittävä vaikutus siihen, että olen oppinut ja pystynyt odottamaan kärsivällisesti kannattavia asuntosijoitusdiilejä. Tämä edellyttää jatkuvaa uusien tietojen arviointia, omien näkemysten päivittämistä ja mielipiteiden vaihtamista, skeptimismiä valtavirran mukana sijoittamisen suhteen, ja sijoituspäätösten tekemistä omia sijoituskriteerejä noudattaen. Välillä tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että on suhteellisen passiivinen sijoitustoimissaan. Kärsivällisyyttä vaaditaan silloin, kun hyviä asuntosijoituskohteita ei tule tarjolle ostettavaksi reilusti alle niiden käyvän arvon hyvällä turvamarginaalilla.

Markkinahintaan ostaminen on helppoa, yli markkinahinnan ostaminen on helpompaa

Helpointa ostaminen on, kun motivoituneet myyjät tarjoavat kohteitaan alle niiden käyvän arvon. Rakettikirurgian oppien mukaisesti tämä edellyttää kärsivällistä odottamista, jotta syklit kääntyvät asentoon, jossa hyviä diilejä tulee vastaan ilman, että niitä täytyy metsästää. Aivotieteilijä voisi selittää tämän siten, että pitää kärsivällisesti olla ostamatta silloin, kun peruskoulun matematiikan tasolla olevat asuntosijoittamisen laskentakaavat indikoivat kohteen markkinahintojen olevan suurella todennäköisyydellä yli niiden käyvän arvon. Tämän huomaa helposti arjessa siitä, että motivoituneita ostajia on runsaasti liikenteessä. Sijoitusasuntoja ostetaan laskevilla tuottovaatimuksilla supistuviin turvamarginaaleihin.

Teoreettinen viisastelu ja vuokraustoiminnan kasvattaminen käytännössä eivät useinkaan kohtaa. Syklien vaiheista myötäsyklinen nousun vaihe on kestoltaan yleensä pisin. Tätä, vuoden 2024 lopulla, kirjoitettaessa voi melkein päivittäin poimia datapisteitä, joista samat ekonomistit voivat tehdä päinvastaisia johtopäätöksiä. Aamulla näkyy piristymistä ja illalla masentumista. Samassa lauseessa pilkku erottaa huonon ja hyvän näkemyksen. Moni vaihtaa päivittäin tuntemuksiaan siitä, onko pohjat jo takana vai vielä edessä. Harva pystyy olemaan tyyni ja myöntämään, ettei pysty ennustamaan tulevaisuutta.

Syklin pohjan jäätyä jo selvästi taakse, tulee usein pitkä jakso, jossa ei olla optimisteja eikä pessimistejä. Ahneus ja pelko eivät ole läsnä asuntomarkkinoilla. Uhkia ja mahdollisuuksia pohditaan ja nähdään tasapainoisemmin. Valtaosa vuokraustoiminnan käyttöön sopivista asunnoista näyttävät järkevästi hinnoitelluilta. ”Hätätila” ja ”konkurssit” ovat kadonneet otsikoista. ”Kupla” ja ”buumi” eivät ole ilmestyneet otsikoihin. Motivoituneita myyjiä on yhtä vähän kuin motivoituneita ostajia. Rahoitusta saa taas helpommin ja paremmilla ehdoilla. Asuntosijoittaja joutuu hyväksymään sen, että hyviä asuntosijoitusdiilejä on hieman vaikeampi löytää.

Asuntosijoittamisessa ei tule tappioita, jos välttää huonojen asuntosijoitusten tekemistä.

Näitä huonoja sijoituksia vältellessä todennäköisesti tulee menettäneeksi joitain hyviä sijoituksia. Hyvien sijoitustenkaan välttämisestä ei seuraa tappioita. Olen valinnut tämän yhdeksi asuntosijoittamisen opasteekseni. Jos sijoituskriteerini täyttäviä hyviä asuntosijoitusdiilejä ei ole tarjolla, sijoituskriteerieni muuttamisen sijaan jään odottamaan, että hyvä diili tulee tarjolle. Välillä tämä tarkoittaa pitkiä aikoja, jolloin vain istun käsieni päällä. Sitä helpompaa odottaminen on, mitä enemmän valtavirta on motivoitunut ostamaan asuntoja yli niiden käyvän arvon olevilla hinnoilla. Tässä lähestymistavassa ei tarvitse osata ennustaa tulevaisuutta. Vuokralaiset kertovat markkinoilla, mikä on käypä hinta, jonka he ovat valmiita asumisesta maksamaan. Loppu on yksinkertaista matematiikkaa, jossa tiedossa on hoitovastike, korko, lyhennys ja vero-%. Muiden operatiivisten kustannuserien ja pääomaintensiivisten remonttien arvioiminen on suhteellisen varmalla pohjalla ja aika helppoa.

Asuntorahastosijoittaminen ei sovi minulle ollenkaan. Se toimii käytännössä täysin päinvastoin oman lähestymistapani kanssa. Siinä valtavirta innostuu tekemään rahastosijoituksia sitä enemmän, mitä lähempänä huippu on. Rahastosääntöjen puitteissa ammattilaisenkin on pakko sijoittaa nämä pääomat. Kun valtavirralle selviää, että huippu on varmuudella takana, lunastuspyyntöjen määrä kiihtyy. Rahastonhoitaja pakkomyy pohjan ympärillä rahaston omistuksia saadakseen käteistä lunastusten toteuttamiseen. Valtavirran ”osta huipulla, myy pohjalla” -sääntö on jälleen kerran saatu historiankirjoihin toistuvana ilmiönä. Minulle, yksityiselle asuntosijoittajalle, ei seuraa mitään menetyksiä siitä, jos tappioita välttäessäni tulen varovaiseksi liian aikaisin tai liian varovaiseksi ylipäätään. Asuntorahastonhoitajalle kyse voi olla siitä, että olemalla oikeassa liian aikaisin, menettää ensin vuosibonukset ja sitten työpaikan. Jos on muiden rahastonhoitajien kanssa väärässä yhtä aikaa, se voi olla urakehityksen kannalta riskittömämpi vaihtoehto.

”Matala tuotto, korkea riski”

”Eläkeyhtiöt joutuvat ottamaan yhä korkeampaa riskiä tavoitellessaan samaa tuottoa suomalaisten eläkevaroille”. Kuinka monta vuotta olet lukenut tätä suunnitelmatalousvaltamedioista kiinnittämättä sen enempää huomiota siihen? Asia ei ole ihan mustavalkoinen, mutta sen voi tiivistää ”matala tuotto, korkeampi riski” -pariksi. Miinuskorkoisten valtionlainojen yhteydessä sanonta kuului ”ei tuottoa, vain riskiä”. Eläkeyhtiöt ovat perinteisesti tavoitelleet matalaa tuottoa matalalla riskillä. Kun samaa matalaa tuottoa ei ole saavutettavissa matalalla riskillä, sitä tavoitellaan lisäämällä riskiä. 

Vastasin juuri Suomen Vuokranantajien kyselyyn. Jälleen kerran sain puuttuvien vaihtoehtojen päätteeksi lisätä oman asuntosijoittamisen tuotto/riski -tavoitteeni ”korkea tuotto, matala riski”. Omassa valtavirran vastaisessa ajattelussani Helsingin seudun uudistuotanto edusti 3 %:n tuottovaatimustasolla ”matala tuotto, korkea riski” -paria. Vuokralaisten silmin markkinahinnat olivat reilusti yli niiden käypien arvojen. Edes keskuspankkien 0-ohjauskorko, muuttuvakorkoinen RS-laina ja 25 vuoden laina-aika eivät tehneet kohteista kassavirtapositiivisia. Tilastokeskuksen markkinavuokrakehitys kertoi lisääntyvästä ylitarjonnasta ja nousevasta tyhjien kuukausien riskistä. 

”Korkea tuotto, matala riski” -tavoite voi toteutua optimaalisesti, jos kaikki Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kuvattu osuu kohdalleen. Ostan Asuntoja Podcastissa alkaa olemaan jo merkittävä määrä vieraita, jotka ovat onnistuneet ostamaan sijoitusasunnon reilusti alle sen käyvän arvon, tekemään siihen arvoa nostavan remontin ja jälleenrahoittamaan omat sijoitetut käteispääomansa kohteesta irti. Kun oman alkuperäisen sijoitetun käteisen tuotto lähestyy ääretöntä ja riski sen menettämisestä nollaa, kyseessä on ”korkean tuoton, matalan riskin” -sijoituskohde. Välillä tällaisen osumista kohdalle pitää odottaa kärsivällisesti. 

Joskus asuntomarkkinoilla (ja rahoitusmarkkinoilla) vallitsee tilanne, että korkean tuoton ja matalan riskin yhdistelmää on erittäin vaikeaa toteuttaa. Kun asuntojen markkinahinnat ovat reilusti yli niiden käypien vuokramarkkinoilla mitattavien arvojen, siitä seuraa, että tuotot laskevat. Ja riskit nousevat. 

Asuntosijoittajat ovat kaikki yksilöitä ja minä vain yksi niistä. Kun markkinoilla, minun analyysieni pohjalta minun näkemykseni, vallitsee ”matalan tuoton, korkean riskin” tilanne, erilaiset asuntosijoittajat voivat tehdä erilaisia analyysejä ja toimia eri tavoin:

• Tulkita hiljaisia signaaleja siten, että näkee tilanteen täysin eri tavalla ja muutoksen jo käynnistyneen ja etenevän suurella todennäköisyydellä pois ”matala tuotto, korkea riski” -tilanteesta.
• Sopeuttaa sijoituskriteerejään markkinatilanteen mukaan tavoitellen suhteellisesti hyviä sijoituskohteita, vaikka ne absoluuttisesti olisivat huonompia kuin salkussa jo olevat sijoitukseet.
• Sijoittaa pitkällä aikajänteellä lyhyen aikajänteen kasvaneet riskit sivuuttaen. Mitä enemmän ajattelee, että asuntomarkkinoita ei voi ajoittaa, sitä todennäköisemmin toimii näin. Tällaisessa lähestymistavassa on tärkeää riittävät likvidit puskurit, joilla voi kattaa tappiot ”matala tuotto, korkea riski” -tilanteen ollessa odotettua pahempi ja kestävän odotettua pidempään.
• Löytää proaktiivisesti tai reaktiivisesti markkinarakoja ja/tai omata erityisosaamista, joiden avulla voi saavuttaa korkeita tuottoja matalalla riskillä. Suvi Living Kinnunen on konkreettinen esimerkki tästä. Hän on yhdistänyt markkinointiosaamisensa ja lyhytaikavuokrauksen tavoilla, jotka ovat mahdollistaneet korkeat tuotot pitäen riskit matalalla.
• Kasvattaa käteispositiotaan ja hyväksyä lyhyellä aikajänteellä ”matalan tuoton, matalan riskin” -yhdistelmä. Keskipitkällä aikajänteellä käteinen menettää ostovoimaansa, mutta jos sitä tietoisesti pidetään odottamassa vielä enemmän ostovoimaansa menettäneen sijoitusasunnon ostaminen tavoitteena, lopputulos voi kääntyä korkean tuoton ja matalan riskin sijoitukseksi.

Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264

Oma opasteeni kertoo minulle, että skeptisyyden tulisi olla sitä suurempi, mitä enemmän asunto- ja vuokramarkkinoiden signaali lähestyy ”matala tuotto, korkea riski” -punaista varoitusväriä. 

Olen sitä haluttomampi asuntosijoittajana ottamaan velkavivulla riskiä, mitä useampi on kilpailemassa saman riskin ottamisesta kanssani. 

Viime viikolla silmiini osui X:ssä varma tieto siitä, että ”nyt on turvallista ostaa asunto, koska varmuudella asuntojen hinnat ovat nykyistä korkeammalla vuonna 2025”. Seuraava viesti olikin nousseesta 3. maailmansodan ja ydinaseiskun uhasta. Ja sitä seuraavana tieto helsinkiläisessä koulussa valtaa pitävistä nuorista miehistä ja Kalliossa avoimesti rehottavasta huumekaupasta, joka karkottaa asukkaita. 

Asuntosijoittajana haluaisin ensin nähdä markkinoilla ”korkea tuotto, korkea riski” -tilanteen vallitsevana. Kun tuotto on korkea, asuntoja on silloin mahdollista ostaa halvoilla hinnoilla. Asuntosijoittajan on helpompi arvioida sitä, onko hän samaa mieltä markkinoiden kanssa korkeasta riskistä. Kärsivälliselle tulee vastaan välillä tilanteita, joissa voi arvioida alaspäin olevan riskin realisoitumisen todennäköisyyden paljon pienemmäksi kuin valtavirta sen olettaa. Mikäli näyttää vielä siltä, että asuntoja pystyisi ostamaan reilusti alle niiden käyvän arvon olevilla hinnoilla, silloin on hyvät mahdollisuudet tehdä ”korkea tuotto, matala riski” -tavoitteen toteuttavia sijoituksia.

Kaikista parhaimmat asuntosijoituskaupat voi tehdä sellaisessa poikkeuksellisessa markkinatilanteessa, jossa pakosta motivoituneiden myyjien määrä ylittää ostajien määrän merkittävästi. Suomessa tällainen tilanne oli 1990-luvun alkupuoliskolla ja USA:ssa finanssikriisin jälkeen erityisesti omakotitaloissa. Matias Savolainen kävi kertomassa tästä aikoinaan Ostan Asuntoja Podcastissa: Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100

Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431

Vastavirtaan kulkeminen on raskaampaa, mutta ylituoton edellytys – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 2/X – Blogi #436

---

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!

---

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta