Motivoituneiden ostajien vaihe loppui – mitä on edessä? – Blogi #439

---

Olen kirjoittanut ja puhunut Ostan Asuntoja -kanavissa motivoituneista myyjistä vuosikymmenen verran. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa on 25 sivua aiheesta. Sinustako flippaaja? -kirjasta kiinnostuneet eivät vahingossakaan ajattele, että asuntoja voi ostaa markkinahintaan ja tehdä niihin markkinahintaisia remontteja.

”Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa” -sanontaan liittyy pyrkimys ostaa sijoitusasunto alle sen käyvän arvon. Mitä suurempi alennus, sitä suurempi turvamarginaali. Jos turvamarginaali on suuri ja asuntosijoittajan tulevaisuuden kehitysskenaario osoittautuu oikeaksi, silloin matalan riskin sijoituksesta tulee keskimääräistä sijoitusta kannattavampi. Lue uudestaan: ”matala riski, korkea tuotto”.

Lisää aiheesta: Riskin ymmärtäminen asuntosijoittamisessa – Blogi #433

---

Joonatan Voltin ”Airbnb – Ansaitse asunnollasi” -kirja on tullut asuntosijoituskirja.fi -valikoimaan tilattavaksi. Käytä koodia ”majoita” saadaksesi kirjan asuntosijoituskirja.fi -erikoishinnalla.

---

Motivoituneiden ostajien massaylireaktio

Uskon markkinoiden syklisyyteen. Keskuspankkilaiset uskovat, että syklisyyttä voidaan torjua toteuttamalla keskusohjausyksiköstä vakauttavia ohjaustoimia. Jokainen on onneksi vielä pääsääntöisesti vapaa uskomaan, mitä haluaa. Kristinuskoon perustuvat koulujen joulujuhlaohjelmat tosin ovat lakkauttamisuhan alla Suomessa. Demarit kuulemma suunnittelevat raamatun oppiin perustuvan lepopäivän eli sunnuntain tuplapalkan poistamistoimia uskontoherkkien korvausvaatimusten pelossa.

Sykliuskovainen tunnistaa erilaisia syklejä, kuten taloussykli, kiinteistösykli ja velkasykli. Kun vakauttamiskykyihinsä uskovat vakauttavat esimerkiksi ohjauskoron 0-tasolle useaksi vuodeksi, laumauskovaiset altistuvat uskomaan, että vakauttaja pitää ohjauskoron nollassa ikuisesti. Tästä syntyy motivoituneiden massaostajien lauma, joka lähtee ostamaan asuntoja yhä korkeammilla hinnoilla, joita ei enää pystytä laskelmin perustelemaan. 

”Asuntosijoittamisen tuotto tuhotaan ostettaessa” ei käy mielessä, kun asutosijoituksista tulee keskimääräistä korkeamman riskin sijoituksia yhä matalammalla tuotolla ilman turvamarginaalia mitään yllätyksiä vastaan. Asuntosijoittajat tavoittelevat huomaamattaan korkean riskin ja matalan tuoton yhdistelmää. Lue uudestaan: ”korkea riski, matala tuotto”. Asuntojen loppumisen pelon valtavirtaistuminen ylittää tuottolaskelmien kertoman sanoman. Mukaan on päästävä.

Motivoituneiden rakentajien massatappiot

Bidenin kertoessa tavanneensa juuri aikoja sitten kuolleita valtiopäämiehiä, pressisihteeri totesi ne syvänpäädyn väärennöksiksi. Sykliuskovaisten laseilla voi jo lukea suhteellisen suurella todennäköisyydellä totta olevia pörssitiedotteita, joissa asuntorakentajilla ei ole volyymimielessä mennyt yhtä huonosti kuin jossain 1990-luvun alkupuolen lamassa. Vai olikohan se finanssikriisissä. Jostain kumman syystä keskusohjauksen vakauttajat eivät ole vakauttaneet asuntorakentajien tuotantomääriä vakaaseen pienten muutosten putkeen, vaan päästäneet niihin käyriin ihan sykliuskovaisten mukaisia valtavia ylösalas-heilahduksia. 

Sykliuskovaiset ovat huru-ukkomaisia höperöitä, jotka näyttävät ajattelevan, että tulevaisuusennustajatkaan eivät pystyisi hahmottamaan

• Monimutkaisten markkinavoimien keskinäisiä suhteita.
• Odottamattomia taloudellisia ja geopoliittisia tapahtumia.
• Asuntomarkkinoiden paikallisuutta, joka aiheuttaa sen, että EU-maiden, kaupunkien, kaupungiosien, postinumeroalueiden, asuntotyyppien ja kysyntäsegmenttien kehitykset ovat erilaisia.
• Oman työnantajansa intressien vaikutusta puolueettomiin ennusteisiinsa.
• Markkinakorkojen volatiliteettiä ja korkokäyrien kääntymistä.
• Tilastotietojen epätarkkuuksia.
• Indikaattorien viiveitä.
• Markkinatoimijoiden tunnepohjaisia epäloogisia reaktioita.

Tulevaisuusennustajat ovat tulevaisuuden ennustamiseen korkeakoulutettuja kokeneita, valtamediassa asiantuntijoina esiintyviä, jo vuosia tai jopa vuosikymmeniä tulevaisuutta väärin ennustaneita ammattilaisia. Sääennustajat eivät aina tiedä ylihuomisen säätä, mutta tulevaisuusennustajat näkevät toivoa ja piristymistä, kun muut eivät sitä vielä näe. Joskus jopa useita vuosia tulevaisuuteen. Sääennustajat tietävät ilmastonmuutoksen. 

Ovatko uudisasuntojen myyntivarastoa motivoituneina myyneet rakentajat tämän kierroksen riimejä?

”Historia ei toista itseään, mutta kyllä se rimmaa” on kokeneiden varallisuuttaan vuosikymmeniä kasvattaneiden sijoittajien toistama viisaus.

Osasin olla skeptinen silloin, kun motivoituneiden ostajien massa oli optimistinen ”tulevaisuuden markkinahintojen nousun” olevan asuntosijoitusstrategia. Ja kaikki he tiesivät sen varmasti toimivaksi. Tarkennuksena, että minä en tiennyt sitä vääräksi. Olin vain skeptinen siksi, että valtaosa näytti tietävän sen oikeaksi. Tai siis tiesin, ettei se ole asuntosijoitusstrategia, vaan yksi seitsemästä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementistä.

Nyt pohdin paljon sitä, onko tämän syklin historiallinen ylireagointirimmaus ollutkin asuntorakentajien uudistuotanto. Suomessa oli asuntorakentajilta uudistuotannosta kilpailevien motivoituneiden ostajien massa, joka on jo kadonnut. Onko motivoituneille ostajille kilpaa uudisasuntoja rakentaneiden yritysten massa tällä kertaa se alaspäin ylireagoiva motivoituneiden myyjien massa?

Muistatko asiantuntijoiden esittäneen valtamedioissa, että myyjät ovat kategorisesti väärässä olevia hölmöjä, jotka eivät tajua laskea hintapyyntöjään tasoille, joilla ostajat ovat valmiita kauppoja tekemään? Yksi myyjäryhmä on tehnyt kaikkensa houkutellakseen ostajia. Ja se on ollut myymättömiä uudisasuntoja varastossaan pitävä asuntorakentajien massa. Siihenkö tämä alaspäin ylireagointi rajoittuu? Ovatko nämä uudisasuntojen rakentajat kaikki huomioineet, miten uusi rakennuslaki tulee nostamaan rakentamisen kustannuksia? Jäisikö vanhojen asuntojen osalta motivoituneiden myyjien massareaktio toteutumatta?

Asuntopulako vaiko eikö?

Eemeli Karlsson, Suomen Vuokranantajien ekonomisti, esitti eilen 25-vuotista taivalta juhlistaneille jäsenille huru-ukkomaiseen tyyliin hyviä kaupunkikohtaisia tulevaisuuskysymyksiä antamatta niihin satavarmuudella olevia vastauksia. Tarjolla oli 2 erilaista kaupunkikohtaista skenaariota siitä, syntyykö tulevaisuudessa asuntopula ja miten ja milloin sellainen voisi eri kaupungeissa syntyä tai jäädä syntymättä. Siis skenaarioita oli runsaasti tarjolla, koska eri kaupungit eroavat toisistaan.

Vuokranantajatapahtuman ekonomistien paneelissa kaikilla kolmella oli tiedossa edellisenä päivänä tulleet surkeat Ranskan ja Saksan ostopäällikköindeksit. Niiden vaikutuksia 12 kuukauden euriboriin päästään arvioimaan ensimmäisen kerran huomenna 25.11.2024. Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkonen nosti myös hienosti kysymyksen, johon hän ei yrittänyt vastata. Voisiko muuttuvien euriborkorkojen käytöstä jo pitkään kärsinyt Suomi jo hyötyä ennakoitua huonommasta isojen euromaiden talouskehityksestä, joka voisi saada EKP:n löysentämään rahapolitiikkaansa odotuksia jyrkemmin?

Etlan toimitusjohtaja Aki Kangasharju väläytti jopa 0-korkojen paluuta. 

Paljon mielenkiintoista pohdittavaa. Varmaa on vain, että tulevaisuusennustajat tulevat olemaan tuttuun tapaan väärässä. Yhtä varmaa on, että huru-ukolla on pelkkiä skenaarioita todennäköisyyksineen täynnä epävarmuutta tulevaisuudesta. Vuokranantajatapahtumasta löytyi myös ajatuksia, jotka lisäsivät skeptisyyttäni joihinkin pessimistisimpiin näkemyksiin. Ja toisiin optimistisempiin näkemyksiin.

Innostunut olin, kun haastattelin Katja Meriläistä Ostan Asuntoja Podcastiin: Vuokrauksen monitoimiyrittäjä Katja Meriläinen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #334

---

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!

---

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta