Warren Buffett ja Airbnb-yrittäjä – Vuokraustoimintayrittäjälähtöinen asuntosijoittaminen – Blogi #437

---

”Asuntosijoittaminen on sitä enemmän ymmärrystä vaativaa mitä enemmän se on liiketoimintalähtöistä” – Benjamin Graham The Intelligent Investor -kirjan kirjoittaja kuvitteellisesti asuntosijoittamisesta.

Warren Buffettin oppi-isä on kirjoittanut The Intelligent Investor -nimisen osakesijoittajien klassikkokirjan. Charlie Munger toi Warren Buffettin ajatteluun sen, että osakkeen analysointia tärkeämpää on ymmärtää osakkeen takana olevaa yritystä ja sen liiketoimintaa. 

Olin yksi Joonatan Voltin ”Airbnb – Ansaitse asunnollasi” -kirjan esilukijoista. Muistan vieläkin innostukseni siitä, kuinka kirja avasi uuden polun asuntosijoittajan mielessäni. Minusta ei tullut Airbnb-isäntää, mutta ymmärsin heti, kuinka se tuo yhden uuden ulottuvuuden asunnoilla ansaitsemiseen. Nyt kirja on muuten tullut asuntosijoituskirja.fi -valikoimaan tilattavaksi. Käytä koodia ”majoita” saadaksesi kirjan asuntosijoituskirja.fi -erikoishinnalla.

Olen seurannut Asuntopehtoorin kehitystä ja hienoa kasvutarinaa sen alkutaipaleelta alkaen. Monasti olen miettinyt, että asuntosijoittaja Vuorensola on yrittäjänä asuntosijoittaja Hurua 10X parempi. Asuntopehtoori tunnetaan 5 tähden asiakaspalautteistaan (4,8/5). Säännöllisin väliajoin pohdin, ulkoistaisinko osan asuntojeni vuokrauksesta Asuntopehtoorille tai OVV:lle. Ainakaan vielä aika ei ole kypsä, koska olen kasvun asenteen omaava vuokraustoimintayrittäjä. Pelkkänä asuntosijoittajana olisin varmaankin ulkoistanut. Perusteluja löytyy tästä kirjoituksesta.

Olen ollut onnekas, kun olen päässyt Ostan Asuntoja Podcastin kautta haastattelemaan jo useampaa kalustettuja asuntoja vuokraavaa ja lyhytaikaisvuokraustoimintaa harjoittavaa asuntosijoittajaa, viimeksi Katja Meriläistä, jonka haastattelu on tätä kirjoitettaessa vielä julkaisematta.

Petri Roiniselta, Investors Housen toimitusjohtajalta, olen viimeistään saanut kirkastettua pysyvästi sen, että vuokraustoiminta on ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ydintä. Lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavilta olen saanut tämän saman ajatuksen vahvistettuna. 

Näistä palasista on kirkastunut kaksi kysymystä:

1. Onko sijoitusasuntoja paljon omistava asuntosijoittaja vuokranantaja ollenkaan, jos kaikki on ulkoistettu hyvät referenssit omaavan välittäjän huolenpitopalveluun?
2. Onko lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittava asuntosijoittaja ollenkaan, jos hän ei omista yhtään sijoitusasuntoa?

En tiedä, onko noihin kahteen kysymykseen vastaaminen tarpeellista tai edes mahdollista. Minulle oleellisempaa on oman katsantokantani kirkastuminen:

Tarkastelen asuntoja vuokraustoimintayrittäjän työvälineinä, joita pitää hankkia, jotta voisi toimintaansa harjoittaa.

Näitä työvälineitä voi hankkia monilla tavoin. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa on kokonainen osa omistettu rakennuttamiselle. Vuokranantajayrittäjä voisi siis hankkia työvälineitä toimintaansa varten rakennuttamalla niitä itselleen. Luonnollisin tapa, joka varmaan lähes kaikille tulee mieleen, on tuotantovälineen ostaminen. Sen voi myös periä. Oman kotinsa voi ottaa vuokraustoimintakäyttöön uuden oman kodin hankkimisen myötä. Tai omasta kodistaan voi ottaa huoneen vuokraustoimintakäyttöön tai oman kodin voi vuokrata toiselle asuessaan itse mökillä tai ulkomailla. Viimeisin kirkastus ajatteluuni tuli, kun vuokraustoimintayrittäjät vuokraavat asuntoja omistavilta asuntoja käyttääkseen niitä vuokraustoiminnan työvälineinä.

Asunnon tai asuntoja omistava voi siis toimia myös vuokraustoimintayrittäjänä. Vuokraustoimintayrittäjänä toimiminen ei siis edellytä asunnon tai asuntojen ostamista. Vuokraustoimintayrittäjän kannalta tuotantovälineiden hankinnassa yhdistyy 2 oleellista elementtiä:

1. Asunto toimii hyvin vuokraustoimintayrittäjän harjoittaman toiminnan työvälineenä
2. Vuokraustoimintayrittäjä onnistuu hankkimaan työvälineensä alle sen käyvän arvon

Pysähdy pohtimaan hetkeksi, miten saman asunnon käypä arvo voi olla erilainen riippuen siitä, onko vuokraustoimintayrittäjä ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja vai Airbnb-emäntä/isäntä.

”Asuntosijoittaminen on sitä enemmän ymmärrystä vaativaa mitä enemmän se on  liiketoimintalähtöistä”

Warren Buffettin oppien mukaisesti menestyvä vuokraustoimintayrittäjä etsii vuokraustoiminnan työvälineitä eli asuntoja, jotka hän ymmärtää sopivan hyvin tai erinomaisesti vuokraustoimintayrittämiseen pitkän tähtäimen oletettavasti hyvillä kehitysnäkymillä. Nämä tuotantovälineet sijaitsevat asunto-osakeyhtiöissä tai kiinteistöissä, joita hallinnoivat ja operoivat osaavat ihmiset. Ja mikä tärkeintä, asunnot ovat hankittavissa houkuttelevilla hintatasoilla ja parhaimillaan selvästi alle niiden käyvän arvon.

Mikä on asunnon käypä arvo? 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa on kuvattu asuntosijoittajan erilaisia tunnuslukuja ja niiden laskentatapoja, joita tarvitaan osana käyvän arvon määrittelyä. Kaiken laskemisen lähtökohtana on nettovuokratuotto. Jos tavoittelet asuntosijoittamisessa ja vuokraustoiminnassa kehittymistä ja kasvua, unohda heti “(vuokra – hoitovastike) x 12” -kaava. Opettele nettovuokratuoton käsite, hyödyt vuokraustoimintaa harjoittaessasi – Blogi #430

Teoriassa asunnon käypä arvo lasketaan siten, että sen pitoajan kaikki kassavirrat diskontataan nykyhetkeen. Diskonttaamiseen vaaditaan diskonttokorkoa. Diskonttokorkona käytetään jotain korkoa, joka oletetaan suurella varmuudella edustavan riskitöntä tai lähes riskitöntä tuottoa. USA:n valtion pitkien velkakirjojen tuottoa on pidetty riskittömänä. Moni kokenut ja menestynyt bondisijoittaja ei ainakaan tällä hetkellä ajattele näin. Tätä kirjoitettaessa aikoinaan Soroksen kumppanina toiminut Druckenmiller shorttaa näitä. Buffett on myynyt ison määrän Applen osakkeistaan ja rahat ovat USA:n lyhyen pään velkakirjoissa.

Käytännössä eletään siis aikaa, jolloin 10, 20 tai 30 vuoden päässä olevien kassavirtojen tuominen nykyarvoon on hyvin epätieteellistä ja sisältää jo valtavan määrän arvauksia. 0-korkojen aikana haasteena oli määrittää diskonttokorkoa. Nyt haasteena on ajatella, mikä olisi ns. riskitön sijoitus, josta diskonttokoron voisi ottaa. Mikään matematiikka tai laskentakaava ei vapauta tästä haasteesta. Tästä syystä pidän vuokraustoimintayrittäjälle tärkeänä pyrkiä hahmottamaan sekä laskennallisesti että tulevaisuuden erilaisia kehitysnäkymiä arvioiden, sopiiko asunto hyvin vuokraustoiminnan käyttöön. Jos se sopii nykymarkkinassa, lähtötilanne on minun mielestäni parempi kuin spekuloida sillä, että nykytilanteessa vuokraustoimintayrittäjälle kannattamaton työväline muuttuu sellaiseksi tulevaisuudessa markkinatuulien myötävaikutuksella.

Onko tuotantoväline hankittavissa riittävällä turvamarginaalilla?

Se ei pelkästään riitä, että hankittava asunto toimii asiakkaiden mielestä erinomaisesti vuokrausyrittäjän työvälineenä. Joskus tämä erinomaisuus voi johtua siitä, että markkinoilla maksettava vuokra on vuokraustoimintayrittäjän kannattavuuden kannalta liian matala. ”Asu vuokralla siellä, missä asuntosijoittajan tuotto on matalin” -sanonta tulee siitä, että joskus pääomat voi olla kannattavampaa sijoittaa vuokraustoimintayrittämiseen paremmin sopiviin kohteisiin ja asua itse vuokralla kodissa, joka ei sovi vuokraustoiminnan käyttöön.

Jos vuokraustoimintayrittäjällä olisi laadittuna sellaiset kriteerit, jotka mahdollistavat asuntojen hankinnan 0-kannattavuudella, hänellä ei olisi mitään turvamarginaalia negatiivisia yllätyksiä vastaan. Helsingissä asuntojen tuottovaatimus oli Kiinteistötiedon mukaan matalimmillaan 3,1 % vuonna 2022. Omat kriteerini olivat kaukana toteutumisesta, kun asuntoja ostettiin noin alhaisilla tuottovaatimuksilla. Yleisellä tasolla minun on vaikea kuvitella, että joku teki hankintapäätöksiä siten, että sai asunnot näyttämään sekä kannattavilta vuokraustoimintayrittäjän käytössä että näkemään niissä turvamarginaalia erilaisten riskien toteutumista vastaan. Tästä syystä en kannata mitään huonosti johdettujen isojen rakennusyritysten malleja, jossa niitä tekohengitetään veronmaksajien piikkiin vain siksi, että joku veronmaksajien tukimalli on aikaisemminkin pitänyt ne hengissä. Ala oppii, että vastuullisella hyvällä johtamisella ei pärjää, vaan vastuuton meininki toimii, koska pelastajana on aina veronmaksajien piikki.

Turvamarginaali on asunnon hankintahinnan ja sen käyvän arvon välinen erotus. Oheinen kaaviokuva havainnollistaa asiaa “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta. Kun asuntojen markkinahinnat ovat merkittävässä määrin ja suurella todennäköisyydessä alle niiden käypien arvojen, puhutaan ostajan markkinoista. Jos markkinoilla ei vallitse tällaista yleistä pakkomyynnin aikaa, alle käyvän arvon olevia asuntoja voi edelleen ostaa esimerkiksi stressiä aiheuttavista syistä motivoituneilta yksittäisiltä myyjiltä.

Turvamarginaali tarjoaa ensinnäkin suojaa siltä, että käyvän arvon arvioimisen yhteydessä tehdyt oletukset toteutuvat käytännössä huonompina. Hankintahetkellä erinomaiselta näyttänyt asunto voi osoittautua vain hyväksi. Hyvältä näyttänyt asunto voi osoittautua tyydyttäväksi. 

Toiseksi turvamarginaali luo potentiaalin sille, että hankintavaiheessa hyvältä näyttänyt asunto muuttuu tulevaisuudessa erinomaiseksi. Jos asunto on ostettu alle sen käyvän arvon, sen tuottomittarit näyttävät automaattisesti paremmilta kuin vastaava käypään arvoon ostettu asunto.

Kolmanneksi turvamarginaali yhdistettynä markkinahintojen nousuun yli asunnon käyvän arvon tarjoaa mahdollisuuden jälleenrahoittaa asunto verovapaasti jopa yli sen käyvän arvon. Tällaisessa tilanteessa on muistettava olla varovainen, sillä syklien myötä markkinahinta voi laskea taas käypään arvoon tai sen alle aiheuttaen vakuusvajetta tai sellaisen lähestymistä. Mikäli vuokraustoimintayrittäjä on rakentanut toimintansa sellaiseksi, että se kestää kannattavana syklin lasku- ja pohjavaiheen yli, silloin markkinahintojen heilahtelu ei johda pakkomyynteihin. Tällainen vuokraustoimintayrittäjä voi olla hankkimassa lisää tuotantovälineitä, jos niitä on helpommin tarjolla alle käypien arvojen.

Kasvun asenteen omaava vuokraustoimintayrittäjä

Mikäli vuokraustoimintayrittäjä omaa kasvun asenteen ja motivoitunut kasvattamaan toimintaansa, asunnon hankintapäätös koostuu kahteen kysymykseen vastaamisesta:

1. Toimiiko asunto suurella todennäköisyydellä hyvin tai erinomaisesti vuokraustoiminnan käytössä?
2. Onko asunto hankittavissa hinnalla, joka tarjoaa riittävän turvamarginaalin?

Jos et vielä ole kyllästynyt lukemaan kirjoitusta, joka välttelee asuntosijoittaja -sanan käyttämistä eikä mainitse sijoitusasuntoa, saat toivottavasti jotain lisäarvoa loppukaneetista pohdittavaksi:

Mielestäni “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan menestymiselle on tärkeää ajatella itseään vuokraustoimintayrittäjänä, joka hankkii toimintaansa mahdollisimman hyvin sopivia tuotantovälineitä, joita yleisesti sijoitusasunnoiksi kutsutaan.

Oheinen kaaviokuva soveltuu myös flippaajien, tukkukauppiaiden, ”Osta, kehitä, myy” -kiinteistösijoittajien ja luonnollisesti ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa toteuttaville. Lyhytaikaisvuokrausta harjoittava vuokraustoimintayrittäjä voi hankkia tuotantovälineitään ostamalla tai vuokraamalla. Vuokrausvaihtoehdossa asunto pitää hankkia vuokrahinnalla, joka on alle sen käyvän arvon, jolloin se tarjoaa turvamarginaalia.

Jos sovellat kirjoitusta, kerro kommenteissa tai privaatisti, miten se toimii oman ajattelusi kannalta.

Jos et ole vielä lukenut Vastavirtaan kulkeminen on raskaampaa, mutta ylituoton edellytys – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 2/X – Blogi #436 -kirjoitusta ja tämä kirjoitus tuntui hyödylliseltä, käy lukemassa seuraavaksi se.

Kuuntelupuolella tuoreita poimintoja KTI:n markkina- sekä Kojamon, YIT:n ja Toivo Groupin osavuosikatsauksista, kun pohdiskelimme ja kävimme “Kysyntä-tarjonta” -keskustelua jaolla uudistuotanto vs vanha kanta Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 13 – Ostan Asuntoja Podcast #332

---

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!

---

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta