Onko vuokraustoimintayrittäjän asuntovarojen arvo muuttumassa? – Blogi #432

Valmistaudun tätä kirjoittamalla 5 päivän kuluttua pidettävään Kuukausipalaveriin, jossa vakio-osallistujien, Grahn, Parviainen ja Huru, rinnalle on lupautunut tulemaan Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson. 

Edellinen Kuukausipalaveri pidettiin muutama tunti ennen kuin Euroopan keskuspankki laski ohjauskorkoaan toistamiseen. Meille voi lähettää kysymyksiä. Kiitokset ja palautteet ovat innostaneet kaikkia osallistujia jatkamaan. 

Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 11 – Ostan Asuntoja Podcast #324

Kirjoituksen otsikko, kuten varmaan moni jo huomasi, ei taaskaan edusta sitä ihan perinteistä valtavirta-ajattelua. Viime sunnuntaina aloitin uusien kirjoitusten sarjan, jonka ensimmäisessä osassa käsiteltiin toisen tason ajattelua.

Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431

Kirjoituksissa käsitellään oman asuntosijoitustoimintani lähtökohdista tärkeitä opasteita, joista minulla on jo valtaosa luonnosteltuna. Yhtenä vuositavoitteistani on selventää itselleni, kuinka paljon nautin lukemisesta, kirjoittamisesta ja ajattelemisesta. 

Tämän päivän blogikirjoitus johtaa todennäköisesti yhden opasteen käsittäväksi kirjoitukseksi, mutta ajatteluni ei ole vielä riittävän pitkällä, jotta kirjoituksen otsikko ja teksti olisivat riittävän valmiita julkaistavaksi. Kuukausipalaverin osallistujat ovat kaikki arvostamiani ajattelijoita, joilta saan varmasti lisäarvoa tuovia kommentteja ja näkemyksiä. Muutamaa muutakin kolleegaa haastattelen omaa ajatteluani parantaakseni.

“Toivo EI ole asuntosijoitusstrategia”

Markuksen ja Jessen kanssa 4 viikon välein palaveeratessa minulle on syntynyt mielikuva, että myös heillä on jalat tukevasti maan pinnalla. Kukaan meistä kolmesta ei ole viimeistä 30 kuukautta kuukaudesta toiseen perustanut omaa toimintaa toivolle siitä, että ihan kohta asiat kääntyvät paremmiksi. Tämä ei suinkaan tarkoita sitä, että kilpailemme sillä, kuka synkimmän maailmankuvan osaa maalata. Tämä ei myöskään tarkoita sitä, että uskoisimme, että onnella ei ole osuutta sijoitustoiminnan onnistumisessa. Kaikki uskomme edelleen hyvän vuokranantajuuden tuomaan kilpailuetuun.

12 kuukauden euriborin laskettua huipuista yli 1 %-yksikön, ekonomistien asuntomarkkina-analyyseihin on ilmestynyt lisää adjektiiveja, joita asuntosijoittajana ja vuokranantajana en aina ymmärrä. Ekonomisti voi kertoa, että Tampereella asuntojen hinnat ovat jo kääntyneet positiivisesti selvään nousuun. Helsingissä asuntomarkkinoilla on vielä synkkää, koska vanhojen asuntojen hinnat laskevat edelleen. Voisin kuvitella, että synkintä Helsingissä on niillä asunnon 30 kuukautta sitten ostaneilla, jotka uskoivat näkemyksiin siitä, että pohjat asuntojen hinnoissa olisi silloin saavutettu.

Jos olisin helsinkiläisillä asuntomarkkinoilla ollut hakemassa omistusasuntoa tositarkoituksella sellaista vielä löytämättä, suurin valo muuten synkkään syksyyn tulisi siitä, jos hinnat vielä jatkaisivat laskuaan. Tampereella hintojen pysyvä nousu tarkoittaisi monelle omistusasuntoa ostavalle sitä, että uelmasta pitää jo tiputtaa neliö ja toinenkin koko ajan pois, jos asuntoa ei löydy tai omarahoitusosuudesta puuttuu pari tonnia. 

“Asuntosijoittajan tuotto tehdään ostettaessa”

Jokaiselle flippaajalle on täysin selvää, että asunnon ostaminen kalliilla ja myyminen halvalla tuhoaa toiminnan nopeasti, jos sitä toistaa. Asunnon flippaus on projekti, johon poikkeuksetta lähdetään tavoitteena ostaa ja remontoida asunto kokonaiskustannuksella, joka alittaa myyntihinnan. Ihmisten asumisunelmien toteuttamisella tavoitellaan siis voittoa ja omien lainojen maksua. Karkkihyllyjään laajentava ruokakauppias tavoittelee voittoa ja lainojen maksuaan ihmisten lihomisunelmia toteuttamalla. Flippaajalle helsinkiläinen asuntomarkkina voi osoittaa synkkyytensä, jos hintojen lasku jatkuu vielä seuraavatkin 12 kuukautta. Tampereen “positiivinen” asuntomarkkina voi pitää flippaajan positiivisella mielellä, jos asuntojen hinnat jatkavat nousuaan. Näiden muutamien esimerkkien avulla pyrin havainnollistamaan sitä, miksi en pidä ekonomistien ja muiden asiantuntijoiden käyttämistä adjektiiveista. Tilastokeskus ei käytä adjektiiveja kuvailemaan julkaisemaansa dataa. Sama data voi olla yhden piristys ja toisen masennus.

Kun asuntoflippaajien esimerkin avulla on nyt saatu ajatus kirkkaaksi siitä, että asuntosijoittajalle asunnon ostaminen kalliilla ja myyminen halvalla ei ole tavoittelemisen arvoista. Siitä päästään pohtimaan, onko “Osta ja pidä” -asuntosijoittajille asunnon ostaminen halvalla ja myyminen kalliilla itsestään selvyys. Sijoittaminenhan on todella yksinkertaista, kun vain muistaa “osta halvalla, myy kalliilla” -sanajärjestyksen oikein. “Osta ja myy” -asuntosijoitusstrategia. Toisella nimellä asuntojen flippaus. “Osta ja pidä” -asuntosijoitusstrategia ei ostovaiheessa pääsääntöisesti pidä sisällään ajatusta asunnon myymisestä. Ajatus on pitää asunto omistuksessa. Yleensä pitkään. “Osta halvalla, myy kalliilla” -ajatus ei toimi käytännössä

Olen itse syyllistynyt satoja kertoja puhumaan “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen yhteydessä, kuinka tärkeää on ostaa asunto alle markkinahinnan. Tiedän omista sijoituskriteereistäni ja laskentaprosessista sen, ettei siellä ole mukana yhtenä kannattavuuden elementtinä ostettavan asunnon markkinahinnan tulevaisuudessa tapahtuvaa markkinahinnan nousua. Tämän olen maininnut kymmeniä kertoja. Toivon silti, että olisin “alle markkinahinnan ostamisen” sijaan käyttänyt johdonmukaisesti “alle käyvän arvon ostamista”. Ehkä joku sisältöni kuluttaja olisi nopeammin tai helpommin päässyt perille asuntosijoittamisen lumipalloefektistä, jossa oman käteispääoman exit tehdään myymisen sijasta jälleeenrahoittamalla. 

Myyminen voi jossain tulevaisuudessa olla “osta ja pidä” -asuntosijoittajankin exit. Investointilaskelmissaan tulevaisuuden kassavirtoja nykyhetkeen diskonttaavat asuntosijoittajat joutuvat asettamaan jonkinlaisen päätearvon johonkin tulevaisuudessa siintävään ajan hetkeen voidakseen tuoda myynnistä saatavan ison kassavirtasuorituksen nykyhetkeen. Tällaisessakin tapauksessa paljon tärkeämpää on ostohetkellä tavoitella kohteen ostamista alle sen käyvän arvon. Se nostaa todennäköisyyttä sille, että kohteen voisi tulevaisuudessa myydä (tai jälleenrahoittaa 2-n:nen kerran) korkeammalla hinnalla. “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan on siis tärkeää pohtia, mistä osista arvo muodostuu.

“Arvosijoittaja vai kasvusijoittaja?”

Suvi Schwab tiivisti jossain Insta-poustauksessaan tylysti “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta, että nopeaa rikastumista tavoittelevien ei kannata vaivautua. Monta kertaa tällaiset tylyt tiivistykset ovat hyviä sen takia, että ne voivat herättää aloittelijat tai huumaantuneet ja auttavat siten näin välttämään pahinta virhettä eli “osta kalliilla, myy halvalla”. Itse olen tylyttänyt vastaavaa sanomaa kertomalla, että Helsingin metropolissa asuntosijoittaminen ei ole Manhattanin, Lontoon tai Dubain metropoleista löydettävää asuntosijoittamista. Yksikään maailman miljadööreistä ei parkkeeraa pariakymmentä miljoonaa helsinkiläiseen asuntoon odottavansa sen nousevan kohta viiteenkymmeneen miljoonaan.

Osakesijoittajilta voidaan lainata kahta sijoittamisen erilaista periaatteellista koulukuntaa:

• Kasvusijoittajat ostavat osakkeita, joiden arvon he uskovat kasvavan lähitulevaisuudessa nopeasti ja merkittävästi.
• Arvosijoittajat ostavat osakkeita, joiden ostohetken arvon he uskovat suurella todennäköisyydellä olevan korkealla suhteessa osakkeen ostohetken hintaan.

Kasvusijoittaja voi siis ostaa osaketta, jonka ostohetken arvo on matalampi kuin osakkeen hinta. Arvosijoittaja voi ostaa osaketta, jonka arvossa ei ole merkittävää tulevaisuuden kasvua tunnistettavissa.

Omassa asuntosijoittamisajattelussani Suomen kaikilla sijainneilla “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on arvosijoittamista. Kasvusijoittajan mentaliteetillä Suomessa “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen lähtevän riskipainotettu tuottolähtökohta on huono tai surkea.

Arvo = Nettovuokratuotto / Vuokratuotto-%

Jokaisen asuntosijoittajan olisi pitänyt kuulla vuokratuotto-%:sta. Valtaosa perusopintonsa hyvin suorittaneista on asuntosijoittajina ensimmäisen tason ajattelijoita. Vuokratuotto-%:in laskentakaavana käytetään sen ylioptimismiin ohjaavaa yksinkertaistettua versiota. Jotkut alan vastuuttomat toimijat väärentävät yksinkertaistettua kaavaa kertoessaan myymänsä kohteen “hyvästä” tuotosta. Valtaosa ensimmäisen tason ajattelijoista ei sisäistä, mihin vuokratuotto-% sopii, miten sitä käytetään ja miksi se ei sovi vierasta pääomaa käyttävän asuntosijoittajan ainoaksi tunnusluvuksi.

Opettele nettovuokratuoton käsite, hyödyt vuokraustoimintaa harjoittaessasi – Blogi #430

Jos olet vielä tässä kohtaa lukemassa ja pahoitit mielesi, kun arogantti kirjoittaja luokittelee itsensä älykkäiden kastiin ja sinut tavallisten massaan, yritä nopeasti päästä siitä yli. Kirjoituksen pyrkimyksenä on vilpittömästi auttaa kaikkia asuntosijoittajia ja vuokranantajia menemästä “asuntomarkkina-asiantuntijoiden” ensimmäisen tason tarjoamiin ajatusansoihin. Valtaosa Ostan Asuntoja Blogin -lukijoista omistaa enemmän sijoitusasuntoja kuin valtamedioista tutut huippuasiantuntijat. He ovat asiantuntijoita omilla aloillaan. Näkemyksiä kannattaa suodattaa “seuraa rahaa” -periaatteen mukaisesti:

• median tavoitteena on mediamyynti, otsikkotoimittajan tavoitteena on klikkimäärät
• kiinteistönvälittäjälle kauppamäärien kasvu tarkoittaa suurempaa välityspalkkiosummaa
• asuntorahoituspankkiirille spreadit ja luottotappiot ovat tärkeitä
• asuntorakentajalle uudistuotannon volyymikasvu on tärkeää
• korjausurakointiin erikoistuneelle korjausrakentamisen määrän kasvu
• alan etujärjestöille oman alan etujen edistäminen on tärkeintä

Kun luet ja kuulet erilaisista medioista samojen asiantuntijoiden toistamina samoja ennusteita ja näkemyksiä, määrästä voi syntyä liian helposti oletus, että näkemysten täytyy olla oikeansuuntaisia, koska niitä kuulee niin paljon, niin monesta paikasta ja aina tittelinä on asiantuntija. 

Todella harvoin kuulee ja näkee sellaisia asiantuntijoita, jotka pohtisivat asuntomarkkinoiden ja vuokramarkkinoiden tilannetta ja kehitysnäkymiä asuntosijoittajien ja vuokranantajien näkökulmasta. Ja kokemuksella, joka on kertynyt useammalta vuosikymmeneltä ja mieluummin kymmenien vuokrakotien tarjoamisen kautta. Ja vielä lisänä se, että he eivät olisi kommentoimassa jotain yhtä mediamyyntiä lisäävää päivän kohua, vaan pidemmän aikajänteen kehitystä.

“Vuokraustoimintayrittäjä” on termi, jota käytän herättämään “Osta ja pidä” -asuntosijoittajien ajatuksia asiakkaisiin ja toiminnan luonteeseen. “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei ole sitä, että ostetaan sijoitusasunto halvalla ja myydään se kalliimmalla toiselle “Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle. Vuokraustoimintayrittäjälle arvo ei siis näyttäydy siinä, että toiminnan tuotantoväline, asunto, myydään toiselle vuokraustoimintayrittäjälle “piristyvällä asuntomarkkinalla” nousevaan hintaan tai asuntosijoittamisbuumissa huippuhinnoilla laskevaan vuokratuotto-%:in, joka ei tarjoa yhtään suojaa mitään negatiivista yllätystä vastaan.

Purkamalla väliotsikon laskentakaavan pienempiin osiin saadaan “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta oleelliset elementit esille, joiden avulla voidaan arvioida, miten vuokraustoimintayrittäjien taloudellinen toimintaympäristö on mahdollisesti muuttunut ja mihin suuntaan muutos voisi todennäköisesti jatkua. Tällä tavalla päästään meille tärkeiden elementtien kautta arvioimaan sitä, miltä asuntovarojen arvonkehitys voisi näyttää. Kiinnostavia kysymyksiä ovat:

• miten markkinavuokrat ovat kehittyneet
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan markkinavuokrien kehitykseen
• miten hoitovastikkeet ovat kehittyneet
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan hoitovastikkeiden kehitykseen
• miten rakennuskustannukset ovat kehittyneet
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan rakennuskustannusten kehitykseen
• miten vuokraustoiminnan käyttöön hyvin soveltuvien asuntojen hinnat ovat kehittyneet
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan vuokraustoiminnan käyttöön hyvin soveltuvien asuntojen hintojen kehitykseen
• miten tonttihinnat ja -vuokrat ovat kehittyneet
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan tonttihintojen ja -vuokrien kehitykseen
• miten asuntosijoittajien (vuokra)tuotto-% -vaatimus on kehittynyt
• mitkä tekijät tulevat todennäköisesti vaikuttamaan asuntosijoittajien tuottovaatimuksen kehitykseen
• mitä poliittisia riskejä ja politiikkatoimia on tunnistettavissa
• mikä on hallituksen osaaminen ja ahkeruus riskien toteutumisessa (osaamaton ja ahkera on vaarallisin yhdistelmä, Teuvo Hakkarainen on mahdollisesti vähiten haittaa Suomelle aiheuttanut EU-poliitikko)

Omistusasunto- ja vuokrakotimarkkinat ovat paikallisia, mikä tarjoaa suoran “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ainutlaatuisen mahdollisuuden vaikuttaa toiminnan kannattavuuteen omilla toimilla. Juuri tällä hetkellä kysymyslistan kysymyksiin vastausten hakeminen ei ole helppoa, koska Suomessakin paikalliset markkinat ovat keskenään erilaisissa tilanteissa. “Kasvukolmion kärkikaupungit” -yleisviisaudet eivät ole toimineet viime vuosina eivätkä toimi tällä hetkellä. 

On olemassa nollaa suurempi todennäköisyys, että “kasvukolmion kärkikaupungit” -asiantuntijat eivät ole oikeassa odottaessaan, että on vain ajan kysymys, kun Tampere ja Turku kopioivat Helsingin seudun virheet tai markkina sopeutuu itsekseen ja Helsingin seutu palaa noudattamaan tuttuja “kasvukolmion kärkikaupungit” -viisauksia. Tampereella ja Turussa on tehty asioita eri tavalla kuin Helsingin seudulla eikä suinkaan ole itsestään selvää, että tamperelaiset ja turkulaiset tekijät koordinoivat parhaillaan helsinkiläisten kanssa, mitä mahdollisia virheitä heidänkin tulisi toteuttaa, jotta asuntojen kysyntä ja tarjonta saadaan sotkettua vastaamaan “kasvukolmion kärkikaupungit” -oppeja. 

Asuntopehtoori on kirjoittanut blogissa väliotsikon kaavan mukaisesti viime aikoina pari kirjoitusta. 

12 kuukauden euriborin kaikesta muusta eristetty vaikutus

Ensimmäisen asteen ajatteluun on viimeisen 30 kuukauden aikana kuulunut elementti, jossa asuntomarkkinat elävät 12 kuukauden euriborin tahdissa. Ja vain sen tahdissa, jonka tahtipuikkoa heiluttaa keskuspankki. Tämän ylätason aivan liian yksinkertaisen ajattelun epäkohtia olen nostanut esiin jatkuvasti erilaisilla Ostan Asuntoja -sisällön kanavilla. Tämän kirjoituksen teemaan ei kuulu kaikkien niiden kertaaminen. 

Nostan kuitenkin sellaisen nyrkkisäännön, joka kertoo yleisellä tasolla 1 %-yksikön koron nousun heikentävän asuntoa ostavan ostovoimaa 10 %. Jos asuntoa ostavan korko nousisi 4 %-yksikköä, yhden muuttujan tyhjiössä asuntojen hintojen pitäisi laskea 40 %, jotta asuntoja velkavivulla ostavan ja kuukausituloilla asuntolainan lyhennyksiä ja korkoja hoitavan ostovoima säilyisi samana. 

12 kuukauden euriborin taso määrittyy markkinoilla, joilla usein piirretään karttoja, joissa Suomi ei edes pohjoisen syrjäisyytensä takia näy. Tilastokeskuksen vanhojen asuntojen hintakehitystilastot kertovat, että asuntojen hinnat eivät laskeneet 40 % sinä aikana, kun 12 kuukauden euribor nousi yli 4 %-yksikköä. 

Kun vuokraustoimintayrittäjänä arvioit, onko asuntovarojesi arvo muuttumassa, pyri tarkastelemaan asiaa hakemalla vastauksia yllä esitettyihin kysymyksiin. 

Älä myöskään unohda yhden muuttujan tyhjiössä tehtyä nyrkkisääntöä. Jos ensimmäisen tason ajattelijana olit toiminut monien muiden tavoin vastuullisesti ja kohtuullisesti velkavipua käyttäen, et ole joutunut etkä ole seuraavan 12 kuukauden aikana joutumassa pakkomyymään vuokralaisasiakkaidesi koteja. Siksi omistamasi asunnot, ja meitä omistajia on Suomessa yli 300 000, eivät ole mukana laskeneiden kauppamäärien eli pienen vertailukauppamäärän seurauksena huonolaatuisissa asuntojen hintakehitystilastoissa. 

Meille “Osta ja pidä” -asuntosijoittajille arvon määrittämisessä on tärkeää yrittää ymmärtää, mitä vuokramarkkinoilla ja asunto-osakeyhtiöiden kustannuspuolella tapahtuu. 

Muokkaan osakesijoittajilta lainattua arvosijoittajien koulukunnan määritelmää mielestäni “Osta ja pidä” -asuntosijoitustoimintaan sopivaksi:

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajat ostavat asuntoja, joiden ostohetken arvon he uskovat suurella todennäköisyydellä olevan korkealla suhteessa asunnon ostohetken hintaan

“Osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi ostaa asunnon, jonka arvossa ei ole merkittävää tulevaisuuden kasvua tunnistettavissa.

Viikon päästä kuunneltavissa seuraava Kuukausipalaveri.

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok