Opettele nettovuokratuoton käsite, hyödyt vuokraustoimintaa harjoittaessasi – Blogi #430

Heti alkuun varoitus, että kirjoituksessa identifioidaan asuntosijoittajia kahteen eri ryhmään kuuluviksi; 1. tason ajattelijoihin ja 2. tason ajattelijoihin. Valtaosa kuuluu 1. tason ajattelijoihin ja he ansaitsevat arvostukseni ja kunnioitukseni. Tämä kirjoitus on kohdistettu niille, jotka haluavat ja tavoittelevat valtaosaa parempia tuottoja asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan parissa. Se ei onnistu ajattelemalla samoin kuin valtaosa ajattelee. Toisen tason ajattelijaksi siirtymistä havainnollistetaan tällä kertaa nettovuokratuoton käsitteen avulla. Lopussa otetaan vähän laajemmin esimerkkejä siitä, mitä toisen tason ajattelu edellyttää ja miksi se ei aina ole kivaa.

Ensimmäisen tason ajatteluun kuuluu tämä kaava:

(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12

Ensimmäisen tason ajattelu tarkoittaa sitä, että ajattelet asioita samalla tavalla kuin valtaosa ajattelee. Sijoittamisessa tämä tarkoittaa sitä, että mahdollisuudet menestyä sijoittamisessa muita paremmin ovat olemattomat. Uskot kenties tikkaa heittävän apinan päihittämisen olevan mahdotonta ja siksi identifioidut kaikkiin muihin, jotka uskovat samaan. Tiedät, että keskimäärin osakemarkkinat tuottavat 7 % ja uskot, että Hex -indeksiin hajautettu useampi surkea vuosi korjaantuu ajan kuluessa.

Toisen tason ajattelussa kysytään esimerkiksi seuraavat kysymykset:

• Onko asunto joka vuosi varmuudella 12 kuukautta vuokrattuna?
• Maksaako vuokralainen joka vuosi vuokraa 12 kuukaudelta?
• Eikö ylimääräistä hoitovastiketta koskaan peritä?
• Eikö vuokraustoiminnasta aiheudu hoitovastikkeen lisäksi muita operatiivisia kuluja?

Toisen asteen ajattelussa ikävänä puolena on se, että se edellyttää ajattelijalta paljon enemmän työtä. Siksi suhteellisen yksinkertainenkin asuntosijoittaminen on valtaosalle vaikeaa ellei mahdotonta. Valtaosa tyytyy ajattelematta “(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12” – kaavaan, koska on nähnyt sen vuosikausia joka paikassa ja uskonut miettimättä, että noin se toimii. Yllä mainittuihin 4 kysymykseen vilpittömästi paneutuva toteaa vastausten kautta, että kaava ei ole kovin hyvä. Näistäkin vielä moni tekee aktiivisen päätöksen peruuttaa takaisin 1. tason ajatteluun. 

Toisen tason ajatteluun siirtyminen on paljon työläämpää, koska se edellyttää uuden kysymyksen esittämistä ja itse aktiivisesti siihen vastaamista:

Miten se vuokratuotto-%:n laskentakaavan viivan yläpuolella oleva luku tulisi laskea? Miksi se tulisi laskea paremmin? Miten minä siitä hyödyn?

Vuokratuoton käsite ja vuokratuotto-% ei edellytä jatkuvaa innovaatiota

Mikäli asuntosijoittajan haaveena on toimintansa kasvattaminen, kannattaa olla rehellinen, jos kaikista yksinkertaisimman tunnusluvun laskentakaava ja ajatus tuntuu liian monimutkaiselta ja sitä pitää vääntää yksinkertaistettuun muotoon, jossa asiat ovat liian ruusuisia. Laskentakaavan oikea muoto on tärkeää ymmärtää myös siksi, että siitä tarjotaan tasaisin väliajoin vääriä versioita, jotka pitäisi osata tarkistaa ja huomata itse. Oletko valmis tekemään myös ajattelutyötä sen eteen, että toimintasi voi kasvaa?

Tässä kirjoituksessa keskitytään vuokratuotto-%:n oikean laskentakaavan viivan yläpuolella olevaan ”nettovuokratuoton” ymmärtämiseen.

Mikäli pyrkii kasvattamaan omaa asuntosijoitustoimintaansa johdonmukaisesti vuodesta toiseen, pitää opetella vähän lisää laskenta-ajattelua, joka huomioi paremmin velkarahan käytön vaikutuksen sekä yksittäisen kohteen arviointiin että toiminnan kokonaiskannattavuuteen. Silloin velattoman hinnan tilalle viivan alle tulevat sijoitettu pääoma ja oma pääoma. Nettovuokratuotto pitää niissäkin laskelmissa osata miettiä oikein. Opettele se siis oikein, jos haluat menestyä paremmin.

Myös vuokratuotto-%:n laskentakaavaa pitää oppia pyörittämään siten, että kahden kaavan tekijän ollessa tiedossa, sieltä osaa luontevasti hakea kolmannen riippumatta siitä, onko kolmas nettovuokratuotto, velaton hinta vai vuokratuotto-%. Pyörittämisen opettelu vasta avaa tien toisen asteen ajatteluun.

Velaton hinta tarkoittaa sitä, että ”vastikkeet” -osaan eivät kuulu rahoitukseen liittyvät vastikkeet eikä missään kohtaa laskentakaava ole tulonhankkimislainan lyhennyksiä tai korkokuluja eikä siis taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavia rahoitusvastikkeita. Uudisasunnon lyhennysvapaan päättyminen ei siis vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään. Taloyhtiölainan poismaksaminen omalla tulonhankkimislainalla ei myöskään vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään. Valtaosa tiedostaa nämä asiat. Harva on siirtynyt toisen tason ajattelijaksi kysymällä, miksi vuokratuotto-% ei ole vierasta pääomaa käyttävän asuntosijoittajan tunnusluku ollenkaan.

Potentiaalinen bruttovuokratuotto, bruttovuokratuotto ja nettovuokratuotto

Ennen kuin voi laskea nettovuokratuoton, pitää pohtia, mikä on bruttovuokratuotto. Bruttovuokratuottoakin edeltää pohdinta siitä, missä kohtaa laskentakaavaa esiintyvät tyhjät kuukaudet ja maksamatta jätetyt vuokrat, koska molempia asuntosijoittajan kohdalle osuu. Yhdellekään toisen asteen ajattelijalle ne eivät tule yllätyksenä.

“Potentiaalinen bruttovuokratuotto” on vuosittainen sijoitusasunnosta tai asuntosijoituksesta saatava tuotto, kun asunto on koko vuoden vuokrattuna ja vuokralainen maksaa vuokran jokaiselta kuukaudelta.  

Mikäli oma vuokrataso ja vuokrapyynti ovat muutaman prosentin alle markkinavuokran, ollaan alueella, jossa ei kannata pitkään viipyä, koska markkinavuokrankin määrittämisessä on jo muutaman prosentin haarukka. Jos vuokra on 15-30 % alle markkinavuokran, silloin on tuskin asuntosijoittajana tasolla, jossa pohtii “potentiaalinen vuokratuotto” -termin määritelmää omassa laskennassaan. Kannattaa lähestyä asiaa siten, että käyttää parhaan arviointikykynsä mukaisia mahdollisimman realistisia arviota.

Kokeneellekin asuntosijoittajalle voi tulla vastaan tilanteita, jossa oletettu tieto käyvästä vuokratasosta on väärä. Huomasimme itse sen tuoreeltaan, kun yhteen asuntoon tuli vuorokaudessa yli 70 viestiä kiinnostuneilta. Vuokrapyynnin korotus oli aivan liian matala, koska hakijoita tulvi joka paikasta.

Bruttovuokratuotto saadaan vähentämällä potentiaalisesta bruttovuokratuotosta se osuus, jonka arvioidaan menetettävän asunnon tyhjänä olon takia tai vuokralaisen maksamatta jättämien vuokrien takia.

Potentiaalinen vuokratuotto on joka tapauksessa arvio, jonka osumatarkkuus paranee kokemuksen ja toiminnan kasvun myötä. Siihen vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainon muutokset uudisrakentamisen ja muuttoliikkeen seurauksena. Suhdannemuutokset taloudessa voivat vaikuttaa työpaikkojen määrään ja vuokralaisten kykyyn maksaa sopimuksen mukaista vuokraa. Hallitusten tukimuutokset vaikuttavat tukia saavien käytettävissä oleviin tuloihin, jotka tutkitusti vaikuttavat asumisvalintoihin. Asumistuet eivät tutkitusti vaikuta vuokriin. Ne vaikuttavat asumistukea saavien asumisvalintoihin. Nämäkin toisen asteen ajattelija tietää ajatuksella riittävän määrän tutkimuksia lukeneena.

“Asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta” -sanonta liittyy potentiaalisen bruttovuokratuoton ja bruttovuokratuoton arvioimiseen. Toinen asuntosijoittajan sanonta on, että “mikäli asunnoissa ei koskaan ole tyhjää kuukautta, vuokrataso on todennäköisesti liikaa alle käyvän markkinavuokratason”.

Toiminnan kasvaessa myös tulonhankkimislainan määrä kasvaa. Mikäli pankin puolella neuvottelemassa on asuntosijoittamista hyvin ymmärtävä henkilö, asuntosijoittajan uskottavuutta kasvattaa, mikäli hän on jollain perustellulla kertoimella varautunut siihen, että sijoituskohteessa tai koko asuntosijoitussalkussa on vuoden aikana jonkin verran tyhjiä kuukausia ja joku vuokralainen jättää vuokraansa maksamatta. 

Toiminnan kasvattamiseen ja kehittämiseen pyrkivä asuntosijoittajan laskentakaava alkaa näin:

Potentiaalinen bruttovuokratuotto – 

tyhjänä oloajan menetetyt vuokrat – 

maksamattomat vuokrat

= Bruttovuokratuotto

Bruttovuokratuotto on asuntosijoittajan asuntosijoituksestaan parhaan arviointikykynsä mukainen odotettava vuokratuotto. Näin ajattelemalla, toimimalla ja laskemalla perustaa toimintansa mahdollisimman realistiseen kuvaan. Pitkällä jänteellä tämä näkyy myös rahoitusneuvotteluissa kasvaneena luottamuksena pankin silmissä.

Huomaatko, että toisen asteen ajattelijaksi siirtyminen asuntosijoittamisessa ei ole rakettitiedettä? Se on silti paljon työläämpää kuin ensimmäisen asteen ajattelu. 

Kaikki asuntosijoittamisen laskenta perustuu nettovuokratuottoon

Pidän amerikkalaisesta Net Operating Income NOI -termistä sen termin sisältöä hyvin kuvaavien sanojen vuoksi. Nettovuokratuotto on hyvä termi suomeksi.

Yllä esitetyn bruttovuokratuotto -käsitteen ollessa tuoreena mielessä, nettovuokratuotto lasketaan seuraavasti:

Bruttovuokratuotto –

ylläpitokulut –

korjauskulut

= Nettovuokratuotto

Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden vuositason tunnusluku, joka mittaa toiminnan tuottoa euroissa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. Nettovuokratuotto on laskennan tärkeä osa. Se on yksi kaikkien asuntosijoittajien tärkeimmistä tunnusluvuista. 

Jotta laskenta lähtisi aina oikealla tavalla käyntiin, pitää ymmärtää, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin ja toisaalta, mitä nettovuokratuotto ei pidä sisällään. Ylläpito- ja korjauskuluilla tarkoitetaan kaikkia kustannuksia, jotka ovat välttämättömiä ylläpitämään sijoituskohteen kykyä generoida tuottoa. Verot, tulonhankkimislainojen korot ja lyhennykset, arvon muutokset ja pääomainvestoinnit eivät sisälly nettovuokratuottoon.

Toisen asteen ajattelun 2 perusperiaatetta ylituoton saavuttamisessa

Jotta voisi saavuttaa ensimmäisen tason ajatteluun tyytyvää asuntosijoittajaa selvästi paremman tuoton, pitää pääsääntöisesti koko ajan ajatella eri tavalla. Ajattelemalla samalla tavalla lähes kaikkien kanssa tulee saavuttamaan samat tuotot kuin lähes kaikki saavuttavat. Tulee myös kohtaamaan lähes kaikki vastoinkäymiset ja riskien realisoitumiset, jotka lähes kaikki kohtaavat.

Tärkeää on myös ymmärtää, että sijoittaminen ensimmäisen tason ajattelijana on minunkin mielestäni ehdottoman positiivista ja suositeltavaa. Toisen tason ajattelu on myös yksinäisempää ja valtaosa ensimmäisen tason ajattelijakolleegoista liittää toisen tason ajattelijoihin negatiivisia kuvauksia. Otetaan asian havainnollistamiseksi muutamia ensimmäisen tason ajatuksia lähimenneisyydestä ja liitetään niihin toisen tason ajattelijan ikäviä kysymyksiä, joihin vastaaminen on paljon työläämpää, kun niitä esittää:

• Helsingissä asunnon saa aina helposti vuokralle hyvälle vuokralaiselle – Missä tilanteissa Helsingissä ei ole helppo löytää hyviä vuokralaisia?
• Matala vuokratuotto-% ostohetkellä tarkoittaa korkeampaa markkinahinnan nousua tulevaisuudessa – Miten matala vuokratuotto-% tarjoaa suojaa erilaisia negatiivisiä yllätyksiä vastaan?
• Asuntolainojen korot nousevat aikaisintaan 2024 – Kannattaisiko korkosuojaus ottaa aikana, jolloin korkosuojaus on sikahalpaa?
• Inflaatio on tilapäinen – Miksi koronatoimien seurauksena tapahtunut tarjonnan nopea romahdus, josta hintojen nousu johtui, ei ole tilapäistä? Onko ohjauskorkojen nosto siihen oikea lääke ja nopeuttaako se tuottavuuden kasvua?
• Nyt on ostajan markkinat – Miksi asuntosijoittajien excelit on rikki, jos hyvää tavaraa on tarjolla halvalla ja runsaasti?
• Keskuspankin ohjauskoron lasku piristää taloutta? – Miksi keskuspankki laskisi ohjauskorkoa hyvien talousuutisten ollessa tiedossa 25 korkopisteen ohjauskoron laskun päässä?

Pääsääntöisesti eri tavalla ajatteleminen ei yksinään riitä, vaan kyseenalaistamisen kautta löytyvien kysymysten vastausten pitää osua useammin oikein. Erityisesti niiden vastausten pitää osua oikeaan, joiden pohjalta asuntosijoittaja tekee sijoituspäätöksiään. 

Toisen tason ajattelu on usein yksinäistä puuhaa. Sitä tehdessä pitää myös olla tietoinen siitä, kuinka vaarallista tunteiden mukaan ottaminen on. Positiivisesti tunteilevat voivat syyttää salaliittoteoreetikoksi ja kyselevät ivallisesti henkisen tasapainon järkkymistä. Samanaikaisesti negatiivisesti tunteilevat voivat kutsua idiootiksi, kun ei ole vielä tajunnut myydä asuntosalkkua tyhjäksi. 

Jos päätät tavoitella asuntosijoittamisella keskimääräistä parempaa tuottoa, ymmärrä heti alussa, että se ei toteudu ajattelemalla, viettämällä aikaa ja tekemällä samoin kuin valtaosa ajattelee ja tekee.

Asuntosijoittajan lainojen järjestely – 3 tapaa miten ja miksi – Blogi #429

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok