Korkojen lasku/asuntojen eurohintojen nousu eivät ole asuntosijoitusstrategioita – Blogi #428

Viimeisen parin viikon aikana olen lukenut kirjoituksia ja kuunnellut puheita, joissa toistuu taas samat virheet, joihin uskominen saattoi monet uudet “osta ja pidä” -asuntosijoittajat ahdinkoon, kun Helsingin seudun asuntojen hinnat ovat laskeneet eniten muuttuvien korkojen nopean ja jyrkän nousun seurauksena. “Markkinahintojen nousustrategian” valinneita asiantuntija-asuntosijoittajia ei ole paneeleissa ja raadeissa istunut selittämässä, miksi markkinahintojen laskustrategian valinneet asuntosijoittajat ovat olleet syksyn ja kevään voittajia jo kolmatta vuotta. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Välillä asuntojen hinnat laskevat ja välillä nousevat.

Toki on mahdollista, että istun pienellä saarellani muutaman muun kokeneen väärässä olevan vuokranantajakolleegan kanssa. Viisaus voi toki asua massoissa ja on tarjolla jokaisessa valtamediassa viikottain. Ostan Asuntoja Blogi onkin vain pienen uskollisen lukijajoukon media. Moni lukija uskaltaa jopa olla kirjoittajan kanssa eri mieltä. Yksikään erimielinen ei kuitenkaan ääneen ole minulle uskoutunut, että “markkinahintojen nousu” olisi asuntosijoitusstrategia.

Oman pääoman kasvattaminen ostovoiman säilyttäjänä

Vastuullinen ja kohtuullinen vieraan pääoman käyttö kuuluu oleellisena elementtinä asuntosijoittajan työkalupakkiin. “Oman pääoman tuotto” -tunnusluku onkin yksi asuntosijoittajan tärkeistä tunnusluvuista. Sen voi saada lyhyellä aikajänteellä huikeaksi käyttämällä vastuuttomasti ja kohtuuttomasti velkavipua. Sivuvaikutuksia ovat oman taloudellisen vapauden heikkeneminen, vuokralaisen kodin menetys pakkomyynnin seurauksena tai taloyhtiölainavastuiden kippaus muiden osakkaiden niskaan. Toisessa ääripäässä on oman pääoman tuoton heikkeneminen vieraan pääoman osuuden lähestyessä nollaa %:a, mikä on suuri riski oman pääoman ostovoiman menettämiselle.

Fiat-valuuttojen, joihin eurokin kuuluu, perusominaisuus on, että niiden ostovoima lähestyy ajan funktiona nollaa. Keskuspankkiirit kertovat sen julkisesti ja asiantuntijat toistavat sitä valtamedioissa häpeilemättä: “Keskuspankin tavoitteena on ostovoiman heikentäminen vakaalla 2 %:n vuosittaisella vauhdilla”. Jos siis lasket vuoden 2024 eurokurssilla oman taloudellisen vapautesi luvun 20 vuoden päähän, muistathan keskuspankin tekevän koko ajan täysillä töitä, että sen luvun vapautta ylläpitävää ostovoimaa heikennetään 2 % vuodessa. 

Äärioikeistohallitus sosiaalidemokraattisen kokoomuksen johdolla nosti juuri alv:ia yli 6 %. Päivitithän jo oman taloudellisen vapauden lukusi vastaamaan tätä ostovoiman heikennystemppua? Kukaan Ostan Asuntoja -saarella istuvasta foliohatusta ei usko, että Suomen sadan suurimman ongelman joukossa on liian matala verotus. Jos nyt “emme nosta veroja” -kokoomusta taas äänestäneenä loukkaannuit, googlaa mikä puolue on ollut mukana jokaisessa vuokratulojen verotusta kiristäneessä hallituksessa siitä alkaen, kun Kataisen hallitus keksi sekä vuokratulojen verotuksen kiristämisen että sen progression ratkaisuksi.

1. Omarahoitusosuus on omaa pääomaa

Sijoitusasuntoa ostaessa pääsääntönä voi ajatella, että asuntojen hyvästä vakuusarvosta johtuen ostettua sijoitusasuntoa vastaan voi saada 70 % vierasta pääomaa. Vaatimuksena on 30 % omaa pääomaa. Jos siis siirrät pankkitililtä euroja sijoitusasunnon omistamiseen, sijoitusasunnossa on omaa pääomaa lähtötilanteessa 30 %.

Jos käytät omistusasuntoon kertynyttä vapaata omaa pääomaa ja muutat sen pankin lainatiskillä euroiksi, joilla hoidat sijoitusasuntokaupassa vaadittavan oman pääoman osuuden, oma pääomasi siirtyy ihan samalla summalla kuin se siirtyy, jos oma pääoma tulee pankkitililtä. Et siis osta sijoitusasuntoa “100 %:n velkavivulla” vaan 70 %:n velkavivulla ja 30 %:n omalla pääomalla. Teet pahan ajatus- ja laskentakaavavirheen, jos lasket oman pääoman tuoton nollasta eurosta aloittaen.

Vastuullinen ja kohtuullinen vieraan pääoman käyttö voi edellyttää myös sitä, että omarahoitusosuus on vaikkapa 50 %. 

2. Työllä ja neuvottelutaidoilla alle käyvän vakuusarvon ostettu asunto/luotu oma pääoma

Normaalisti tuossa lukisi “alle markkinahinnan ostettu”. Olen huomannut, että valtaosa asuntosijoittajista ei sisäistä arvon ja hinnan eroa. Siksi olen ryhtynyt korostamaan sitä. 

Hinta on se mikä maksetaan, arvo on se mikä saadaan

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tärkeää on, mihin vakuusarvoon asunto arvostetaan ostohetkellä ja jälleenrahoitushetkellä. Asuntoja vastaan saa korkean velkavipu-%:n, mistä seuraa myös vakuusarvojen korkea herkkyys asuntojen hintojen muutokselle, joka on herkkä korkojen muutokselle. Tämä ei siis ole valittava asuntosijoitusstrategia eikä ohjelmointivirhe, vaan asuntojen ominaisuus.

Jos ei tiedä lottonumeroita vuoden päässä olevassa arvonnassa, säännöllinen jälleenrahoitus on hyvä keino muuttaa excelissä olevat oman pääoman alennuseurot omaksi pääomaksi tilille seuraavaa sijoitusta varten. 

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan asiakas eli vuokralainen ei kysele vakuusarvoja vuokrakotia valitessaan. 

Howard Marks, vaikka ei olekaan asuntosijoittaja, on sijoitusajattelija, jolta ammennan koko ajan ajatuksia omaan toimintaani. Luin juuri hänen kirjastaan alalukua, jossa käsitellään hinnan ja arvon välistä eroa. Se alkoi hyvällä lauseella, jonka muutin asuntosijoittajalle sopivaksi ja suomensin:

Asuntosijoittamisessa menestyminen ei tule ostamalla hyviä asuntoja, vaan ostamalla asuntoja hyvin

3. Remonteilla pakotettu oman pääoman nousu

Mikäli remontin kustannus on pienempi kuin sen asunnon arvoa nostava vaikutus, asuntosijoittaja voi myös tällä keinolla kasvattaa omaa pääomaansa.

Remontilla pakotettuun oman pääoman nostamiseen liittyy sama ominaisuus kuin alle käyvän vakuusarvon ostamisella hankittuun omaan pääomaan. Se on teoreettista excel-päämaa niin pitkään, kunnes se realisoidaan jälleenrahoittamalla. Flippaajat realisoivat molemmat myymällä ja poistavat näin markkinahintojen laskuriskin.

4. Lainanlyhennysten tuoma oman pääoman nousu

Kun asuntosijoittaja hoitaa omia- ja taloyhtiölainojaan, jokaisessa maksusuorituksessa oleva lyhennyksen osuus kasvattaa omaa pääomaa.

Optimitilanteessa asunto on vuokrattu vuokralla, vuokralainen maksaa vuokransa ja asunto on ostettu ja mahdollisesti remontoitu kustannustasolla, joka mahdollistaa verojen jälkeisen positiivisen kassavirran. Silloin “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ytimessä oleva vuokraustoiminta kasvattaa vuokranantajan omaa pääomaa.

5. Markkinahintojen nousun jälleenrahoittaminen kasvattaa omaa pääomaa

Markkinahintojen nousu ei siis ole asuntosijoitusstrategia eikä yksikään asuntosijoittaja valitse markkinahintojen laskustrategiaa, vaan kyseessä on talouden sykleihin liittyvä jokaisen asuntosijoittajan kannattavuuden elementti, johon voi kaikista vähiten omilla toimilla vaikuttaa.

Kun markkinahintoja nostava syklin vaihe osuu kohdalle, “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja realisoi sen jälleenrahoittamalla säännöllisesti. Kun markkinahintoja laskeva syklin vaihe on päällä, excelissä oleva oma pääoma laskee, mutta sitä ei realisoida myymällä. Silloin hyviä asuntosijoituskauppoja tehdään pienemmällä absoluuttisella oman pääoman euromäärällä, vaikka omarahoitusosuus olisi edelleen sama 30 %.

6. Korkojen lasku lisää omaa pääomaa 

Jos teoreettinen asuntosijoittaja otti kaikkiin lainoihinsa täydet korkosuojaukset 2021, hän ei ole menettänyt “asuntosijoittamisen suosiota” yhtään, vaikka olisi kohta kolme vuotta lukenut ja kuullut viikottain asuntosijoittamisen suosion laskusta nousseiden korkojen seurauksena.

Uuden sijoitusasunnon ostamisen kannattavuus on asuntosijoittamista ymmärtävälle laskenut, koska asuntojen hinnat eivät ole laskeneet riittävästi ja markkinavuokrat eivät ole nousseet riittävästi kompensoidakseen uuden sijoitusasunnon ostamiseen otettavan lainan noussutta korkokustannusta ja nousseita hoitovastikkeita. Mitään yleistä “ostajan markkinaa” ei ole ollut eikä asuntosijoittamisen suosio ole laskenut. Hyviä ostokohteita on vain ollut vieläkin vaikeampi löytää.

Ilman korkosuojausta operoivien vierasta pääomaa kenties liikaa käyttäneiden asuntosijoittajien korkomenot ovat kasvaneet niin paljon, että omaa pääomaa ei ole kertynyt seuraavan sijoitusasunnon ostamisen edellyttämää määrää. Airbnb on ollut monen ahkeran ratkaisu kassavirtojen parantamiseen.

Pienentyneiden lainapääomien ja laskevien korkojen yhteisvaikutus voi kääntää useamman asuntosijoittajan kassavirran positiiviseksi ja positiivisemmaksi. Mikäli näin käy, silloin vuokraustoiminnan kassavirroista kertyy myös hieman omaa pääomaa.

Älä lähde uudestaan laukalle

Valtamedioissa ei ole mitään vikaa, kunhan ei uudestaan toista samaa virhettä ja ota asuntosijoittamisen vääriä oppeja valtamedian asiantuntijaihmisiltä, joilla ei sijoitusasuntoja ja kunnollista osaamista riittävästi ole.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ansaintalogiikat ja laskentakaavat ovat yksinkertaisia. Valtaosalla ei vain ole mindset, tavoitteet ja fokus riittävästi kohdallaan, että malttaisivat pysähtyä ja opiskella ikivihreät perusopit. Flippaaminen on vielä pienemmälle joukolle soveltuva asuntosijoitusstrategia tiukkaa fokusta edellyttävän projektiluonteensa vuoksi. 

Tämä kirjoitus keskittyi enemmän luomaan perustaa sille, kuinka oman pääoman pitkäjänteisellä kasvattamisella voi omin toimin vaikuttaa ostovoimansa säilymiseen ja suhteelliseen parantamiseen pitkällä aikajänteellä. Olen itse varovainen sen suhteen, etten oleta kaiken palaavan takaisin laskevien korkojen, matalan inflaation ja nousevien asuntohintojen aikaan. Asuntosijoittamisessa tulee oman pääskenaarioni mukaisesti tärkeämmäksi asunnon hyvä toimivuus vuokraustoiminnan käytössä, jota ei mitata korkotasoilla eikä markkinahinnoilla, vaan vuokralaisen näkemänä ja kokemana arvona, josta tämä on valmis maksamaan sellaista vuokraa, joka jättää asuntosijoittajalle positiivista kassavirtaa kuukaudesta ja vuodesta toiseen.

Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok