Velkavivun hyvät puolet ja onko niitä huonoja edes? – Blogi #422

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä.

Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331

Asuntosijoittajan ABC –verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit. Alekoodi SUMMER30 -30% 31.7.2024 asti.

Bitcoinin yhteydessä näkee usein esitettävän, että se ei sovi jonkun sijoitussalkkuun eikä varsinkaan arvonsäilyttäjäksi, koska sen arvo vaihtelee liikaa ylös ja alas, volatiliteetti on aivan liian suuri. Joku toinen voi ajatella, että 1 bitcoin on aina 1 bitcoin ja suurella todennäköisyydellä niitä on 21 miljoonaa. Eri fiat-valuuttojen ostovoimat siinä pomppii ylösalas.

Jos haluaisi hyvin vakaata menoa, sitä saisi säästämällä kaiken pankkitilille euroina. Kaupan päälle saa vielä takuuvarman säästöjen ostovoiman heikentymisen. Jos keskuspankki eli vakautuksen keskuskomitea edes hetkeksi sattumalta osuisi jokaiselle kansalaiselle asettamaansa 2 %:n vuosittaiseen ostovoiman heikentämistavoitteeseensa, silloin olisi vakaampaa laskea, kuinka paljon ostovoimaa vuosittain häipyy.

Jos bitcoinereita yrittäisi apinoida, voisi ajatella, että 1 asunto on aina 1 asunto. Yhden asunnon euroissa mitattu ostovoima se siinä pomppii ylös ja alas, kun vakauttajat ei oikein tiedä, mitä vipua, milloin ja mihin suuntaan tulisi kääntää. Asuntoja ei tule lisää enteriä painamalla, mutta eurojen määrällä ei ole mitään rajoituksia. 

Kerrataan ensin velkavivun käytön hyvät puolet asuntosijoittajalle

Vieras pääoma lisää ostovoimaa. Monelle meistä 100 000 euron sijoitusasunnon ostaminen käteisellä olisi pitkä polku. 30 000 euron omarahoitusosuudenkin kokoamisessa on varsinkin ensimmäistä sijoitusasuntoa varten tekemistä. Mikäli asunto sopii hyvin vuokraustoiminnan käyttöön ja on ostettu oikein, kassavirta hoitaa korot, lyhennykset ja verot. Sitä 70 000 euron loppuosuutta ei tarvitse asuntosijoittajan itse enää säästää.

Vieras pääoma mahdollistaa hajautuksen nopeammin. 100 000 euron käteissummalla saa yhden asunnon. Kolmen asunnon omarahoitusosuus olisi 90 000 euroa vieraan pääoman määrän ollessa 210 000 euroa. Näin riski hajautuu kolmelle asunnolle. Jos kassavirrat olisivat positiivisia, omaa pääomaa kertyisi 3-kertaisella vauhdilla suhteessa yhteen velkavivutettuun asuntoon. 

Tulonhankkimislainojen korot ovat verovähennyskelpoisia eli verottaja maksaa niistä 30 %. Vuokralaisten vuokrissaan maksamien lainanlyhennysten vapauttamat vakuusarvot voi jälleenrahoittaa verovapaasti. Jos joku on eksynyt väärään blogiin ja pahoittaa mielensä, myös elokapinalaisen pizza- ja cokisostoksilla lyhennetään ruokakauppiaan ja monikansallisen Coca Cola Companyn velkoja. 

Vierasta pääoma käytettäessä kaikki oman alkuperäiseen käteisinvestointiin suhteutetut tunnusluvut (Kassavirtatuotto-%, ROI, ROE) ovat suurempia kuin käteisellä ostetussa asunnossa, mikäli asunto generoi positiivista kassavirtaa. 

Mikäli velka on korkosuojattu ja vuokrat nousevat vähintään inflaation tahdissa, velan vakuutena oleva asunto tarjoaa vuokraustoiminnan kautta inflaatiosuojaa. 

Pitkä nollakorkojakso ja koronatoimien seurauksena syntynyt globaali tavarapula ja hintojen nousu ovat sotkeneet monen ajatuksen inflaatiosta. Mitään orgaanista kuumaa inflaatiota ja korkojen nousua kiihdyttävää talouskasvua ei ollut, jota olisi pitänyt jarruttaa keskuspankin ohjauskorkojen nostolla. Korkosuojaus on kyllä suojannut korkojen nousua vastaan, mutta Suomen vuokramarkkinoilla ei ole ollut mahdollista korottaa vuokria siten, että lainoja olisi voinut lyhentää inflatoituneilla vuokraeuroilla. Nollakorkoajan ilmainen raha oli varallisuuserien osalta inflatoorista ja sitä piti ymmärtää hankkia jälleenrahoittamalla korkosuojaten. Ajankohtaa ei voinut etukäteen tietää, mutta sen tiesi, että korkosuojaus oli halpaa. Ajoittamisen mahdottomuutta pystyi kompensoimaan jälleenrahoittamalla säännöllisesti 0-korkojen nostamia vakuusarvoja.

Onko velkavivulla huonoja puolia?

Velkavipu toimii molempiin suuntiin. Jos asuntojen markkinahinnat laskevat, asuntosijoittajan oma pääoma pienenee. Jos asuntoja on hankittu enemmän vierasta pääomaa käyttäen, silloin jokaisen asunnon oma pääoma pienenee. “1 asunto on 1 asunto” -ajatuksen sisäistäneelle tämä ei ole velkavivun käytön huono puoli vaan sen ominaisuus. Fiat-järjestelmä romahtaa, jos velkaantuminen supistuu, joka on taas fiat-järjestelmän ominaisuus. Jossain kohtaa minua pelotti, etten saa riittävän nopeasti lisää fiat-velkaa, koska hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen vaikeutui. 

Ensimmäinen huono puoli voi olla asuntosijoittajan puutteellinen ymmärrys talous-, asuntomarkkina- ja velkasykleistä. Tämä ei ole velkavivun huono puoli, mutta asuntosijoittajan osaamattomuus voi kostautua, jos salkussa on liikaa muuttuvakorkoista velkaa ja samanaikaisesti kohdalle osuu korkojen ja kustannusten nousut sekä kysynnän ylittävä tarjonta. Lainojen hoitamiskyvyn menetys voi kaataa asuntosijoittajan.

Asuntosijoittamisen perusajatus on tuottaa tuloa. Välillä voi tulla tyhjä kuukausi tai remontti, joita paikkaamaan tarvitaan puskureita. Kun vuokralainen maksaa vuokransa, perusajatus asuntosijoittamisessa on, että vuokranantajalle jää positiivista kassavirtaa. Mikäli asuntosijoittaja itse päättää poiketa tästä perusajatuksesta ja tekee negatiivisen kassavirran asuntosijoituksia, tämäkään ei ole vieraan pääoman käyttämisen huono puoli, vaan asuntosijoittajan tietoinen valinta tavoitella tulon sijasta menoa.

Pankki ei suositusta kansanviisaudesta huolimatta omista velkavivulla ostettua sijoitusasuntoa velan %-osuuden verran, vaan asuntosijoittaja omistaa sen 100 %:sti. Pankilla on kuitenkin jäljellä olevan lainapääoman suuruinen oikeus vakuutena olevaan asuntoon. Tämä oikeus pienentää omistajan oman pääoman osuutta. Jos asuntosijoittajalla on edellä mainitut puutteet osaamisessaan, asunnon myyminen ei välttämättä ratkaise osaamisen puutteista tai liian suuresta riskistä johtuvia velanhoito-ongelmia, jos myynnistä saatava summa on pienempi kuin jäljellä oleva lainapääoma, koko ongelma ei ratkea sijoitusasunnon myymisellä. 

Riittävä likviditeetti ja vapaa vakuusarvo tuo kuningasolon 

Kirjoitus on tarkoituksella laadittu siten, että lukija pohtisi sitä, voisiko tosiaan olla niin, että asuntosijoittamisessa velkavivulla on pelkästään hyviä puolia ja kaikki huonot puolet ovatkin joko asuntosijoittajan osaamisen puutetta tai liiallista riskinottoa sellaisten tuottojen perässä, jotka eivät asuntosijoittamiseen pitkällä aikajänteellä kuulu.

Kerrataan loppuun 4 asiaa, jotka oikein huomioimalla velkavivulla voisi olla vain hyviä puolia:

• “6 %:n stressitesti” – pankki tekee kuulemma jokaisen lainan kohdalla hakijan lainanhoitokyvystä testin 6 %:n korkotasolla. Tee jatkuvaa stressitestiä itse siitä, minkälaisia rasituksia toimintasi kestää.
• Käytä velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti. Stressitestit ja markkinoiden (epä)loogisuuden aste yhdessä voivat antaa osviittaa siihen, milloin on hyvä tavoitella velkavipu-%:n pienentämistä varautumiskeinona.
• Stressitestaus ja epävarmuuden lisääntyminen antavat ajatuksia myös siihen, milloin likvidien puskurien määrää olisi syytä kasvattaa. Asunnot ja asuntorahasto-osuudet eivät ole likvidejä. Osakkeet ja käteinen ovat.
• Käytä korkosuojauksia ja opettele laskemaan käyttämässäsi lainamuodossa korkojen ja lyhennysten osuudet. Näin voit varautua muutoksiin korkokustannuksissa ja vakuusarvoa vapauttavissa lainanlyhennnyksissä.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Alekoodi SUMMER30 -30% 31.7.2024 asti. 

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Tuoretta sisältöä:

Remontointi asuntosijoittamisen fokuksena Veera Tossavainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #317

10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315

Asuntosijoittava automekaanikko Kim Väilä – Ostan Asuntoja Podcast #313

Menestystekijänä olla tekemättä vääriä asuntosijoituksia – Tiistaiaudio #328

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 3 Työkalut ja markkinat – Ostan Asuntoja Podcast #312

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok