Spekuloinnin välttämisen ohjeet, jos tavoitteena on asuntosijoittaminen – Blogi #421

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä.

Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331

Asuntosijoittajan ABC –verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit. Alekoodi SUMMER30 -30% 31.7.2024 asti.

Olen luonteeltani positiivinen ja perusystävällinen, luullakseni hyvän kotikasvatuksen saanut tyyppi. Vanhemmiltani en ole kuitenkaan perinyt ominaisuuttani töksäyttää asiat asioina sen enempää miettimättä. Jos sanomiseni ei miellytä, sen voi jättää huomioimatta. Turha siitä on tunteilla, kun olen jo siirtynyt seuraavaan asiaan. Ei aina kovin fiksua toimintaa minulta.

Taloudellisen vapauden saavuttaminen johtaa helposti siihen, että pomon laatima toimenkuva ei enää sanele ajatuksia ja ulostuloja. Kun lopettaa palkkatyöt ja ryhtyy sijoittajayrittäjäksi, pomo löytyy peilistä. Kun lisäksi allokoi vain omia pääomia, ei tarvitse esittää tietävänsä vastaukset kaikkeen, vaan voi aina sanoa “en tiedä”, jos ei tiedä. Osasin kyllä palkkatöissäkin sanoa ”en tiedä, mutta otan selvää ja palaan” -lauseen.

Kun osaaminen ja (väärin)ymmärrys omalla toiminta-alueella kasvaa, voi vaikkapa lukea keskuspankkiirin 1000-sanaista vastausta kysymykseen “milloin keskuspankki laskee ohjauskorkoa” ja tiivistää sen kolmeen sanaan: “Hän ei tiedä”. Hänen toimenkuvassaan lukee “Pääjohtaja, Suomen Pankki” eikä hän voi toimenkuvansa takia vastata “en tiedä”. Mun toimenkuvassa ei lue mitään, joten voin sanoa, “en tiedä” ja voin sanoa, että 1000-sanaisen vastauksen 2 kertaa luettuani, ettei pääjohtajakaan tiedä. Korkoennusteita palkkatyökseen tekevä pankkiekonomisti ei voi koskaan sanoa “en tiedä”, koska urakehitys perustuu siihen, että hän osaa ennustaa keskuspankkiirin puheista tulevaisuutta. En tiedä ketään, joka olisi saanut potkut “inflaatio on tilapäinen” -ennustuksistaan. 

En tietenkään oikeasti tiedä, tietääkö pääjohtaja. Tästä päästäänkin siihen, mistä elementeistä keski- ja pitkän aikajänteen painottamista suosivan sijoittajan menestys koostuu. Howard Marks, jälleen kerran tuttu ”mentorini”, jossain memossaan kuvasi sen koostuvan kolmesta elementistä:

• onnesta
• kovan työn ja opiskelun sekä pitkän kokemuksen tuomasta taidosta
• piilossa olevan tiedon arvaamisesta ja/tai arvioimisesta

Näiden kolmen elementin kautta kapitalisti pyrkii allokoimaan eli sijoittamaan omia pääomiaan.

Kun keskuspankkiirit tekivät “inflaatio on tilapäinen” -arvauksensa ja julkaisivat näkemyksensä, jonka pohjalta korkoennuste-ekonomistit päivittivät tulevaisuusgraafinsa, huru-ukko kirjoitti muistiin teesinsä, miksi inflaatio ei ole tilapäinen. 

Teesien kirjoittaminen on sijoittajalle tärkeää. Se mahdollistaa jälkikäteen tarkastelun ja arvion siitä, kuinka hyviä teesit olivat.

Mukana oli siis onnea, tilaustoimitusketjujen vuosikymmenten opiskelua ja niiden parissa työskentelyä ja globaalien analyysiraporttien lukemista, ja juristikeskuspankkiirien puheiden perusteella sellaisen arvausskenaarion laatimista, jossa he eivät ymmärtäneet globaaleja tilaustoimitusketjuja. Arvaus muuttui uusien lausuntojen pohjalta arvioksi ja arvion todennäköisyys kasvavaksi. 

“Jos tavoite on nopea rikastuminen, unohda asuntosijoittaminen” – Suvi Schwab

Jo pelkästään tämän hyvin yksinkertaisen taidon oppiminen olisi pelastanut monen asuntosijoittajan spekuloimasta. Vaikka onnistuisi spekuloimaan oikein ohjauskorkojen muutoksen, markkinahintojen heilahtelut ja Helsingin seudun markkinavuokrien pohja-ajankohdan, ei ole itsestään selvää, että riskipainotettu tuotto tulee olemaan spekuloimisen arvoista. Asunnot eivät ole mullistavien innovaatioiden omaisuuslaji. Vaikka mitä tekisi, 10-kertaistumista 100-kertaistumisesta puhumattakaan ei ole tuotto-odotusten puolella lyhyellä aikajänteellä tarjolla. Asuntosijoittaminen on tietoisesti spekuloimista harjoittaville huono sijoittamisen laji.

Spekuloimisen välttämiseen 6 ikivihreää oppia

1. Opettele ja keskity asuntosijoittamisen kannattavuuden elementteihin

Jos strateginen valinta on vuokraustoiminnan ytimessään pitävä “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen, sen ytimessä ei ole korko- ja markkinakehityksen oikein arvaaminen. Niihin liittyvien epävarmuuksien aiheuttamilta riskeiltä suojautuminen on. Keskity ostamaan hyvän vuokralaiskysynnän alueilta kohteita alle markkinahinnan. Keskity remontoimaan niitä arvoa pakottaen. Keskity vuokraustoimintaan. Yritä tunnistaa potentiaalia kysynnän kasvulle. Se ei ole helppoa, mutta sen onnistuessa voi tulla markkinakysynnän kautta myös markkinavuokrien ja -hintojen nousua.

Ammattimainen asuntoflippaaja on toiminnan projektimaisen luonteen kautta paremmin suojassa tulevaisuuden spekuloimisen houkutuksilta. Suunnitelmallisesti kannattamattomien flippien toteuttaminen lopettaa toiminnan nopeasti.

2. Hajauta

Kaksi sijoitusasuntoa samalla postinumeroalueella on parempi hajautus kuin koko omaisuuden keskittäminen velkavipua hyödyntäen yhteen asuntoon. 

Likvidien puskureiden kokoaminen ennen ensimmäistä omistusasuntoa on parempaa hajauttamista kuin omistusasunnon ostaminen välittömästi, kun kaikki varat kokoamalla 5 %:n omarahoitusosuus on kasassa.

Varallisuuden kasvattamismatkalla on erilaisia tapoja hajauttaa. Omasta varallisuudestani merkittävä osa on asunnoissa. Sijoittamisessa voisi ajatella, että 70 % yhdessä omaisuuslajissa täyttää “laita munat samaan koriin ja vahdi sitä tarkasti” -yleisviisauden. Vain vaiheen 1 ylihypännyt luulee, että 100 % yhteen omaisuuslajiin on tuon opin oikea tulkinta.

3. Ole ikuinen oman paikallisen asuntomarkkinasi asiantuntija

En ole koskaan käynyt Vantaan Kivistössä. Äiti oli kotitalousopettajana Vantaalla. Koulun opin lapsena katsomaan auton ikkunasta, kun Helsinki-Tampere -väliä ajettiin, kun asuttiin jo Tampereella. En tiedä Vantaan asuntomarkkinoista sen vertaa, että ajattelisin pystyväni muodostamaan edes mielipiteen niistä. 

Helsingin Lauttasaaren länsipuolella asuin 7 vuotta. Olen omistanut samasta talosta 2 asuntoa yli 20 vuotta. Minulla on ollut hakuvahdit vuosikausia ja avaan jokaisen sähköpostin. Raumalla omistan asuntoja. Seuraan raumalaisia X:ssä, luen uutisia ja katsauksia, hakuvahdit on päällä, tarkastan yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden määrän viikottain Vuokraovesta. Teen itse vuokralaisvalinnat saadakseni paikallista lisätietoa, minkälaista taloissa ja alueilla on asua. Vanha Rauma on vuodesta toiseen yhtä upea paikka ja sen muuttumattomuus on todella tylsää. Tylsyys on “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle hieno kaupungin ominaisuus. Helsingin rautatieasemalla ei yöaikaan kuulemma ole tylsää. 

4. Käytä vierasta pääomaa kohtuullisesti ja vastuullisesti

“Älä kuuntele Hurua! Kaikki ammattimaiset asuntosijoittajat maksimoivat velkavivun pääkaupunkiseudulla” oli kolmisen vuotta sitten Ostan Asuntoja Podcastin palautteissa. 

En tietenkään oikeasti tiennyt ja tiedä, oliko ja onko palautteen antaja oikeassa. Howard Marksin mukaan keski- ja pitkän aikajänteen painottamista suosivan sijoittajan menestys koostuu kolmesta elementistä:

• onnesta
• kovan työn ja opiskelun sekä pitkän kokemuksen tuomasta taidosta
• piilossa olevan tiedon arvaamisesta ja/tai arvioimisesta

Kirjoitan ja puhun aina omien pääomieni allokoinnista. En myy mitään sijoitustuotteita enkä saa palkkaa keneltäkään, joten voin itse valita mentorini ja suosittelen samaa kaikille muille.

Valtaosa asunnoilla vaurautensa jo saavuttaneista ei ole listannut menestystekijäkseen vieraan pääoman maksimoimisen kaikissa mahdollisissa tilanteissa kaikin mahdollisin keinoin. Minäkään en listaa. 

5. Asuntosijoittaminen sopii pitkäjänteisyyteen kykeneville

Jos Suvi Schwabin ohjeen ymmärtää, seuraavaksi pitää tehdä analyysi omista päämääristä ja tavoitteistaan. Jos niihin sopii hidas rikastuminen, mutta suhteellisen suurella todennäköisyydellä pitkällä aikajänteellä vaurastuminen, omaa peruskyvyn välttää lyhytjänteisiä spekulatiivisia “varman tuoton” asuntokauppoja luullen sitä asuntosijoittamiseksi.

Vaikka asuntojen flippaaminen onkin projektiluontaista lyhyttä toistuvaa spurttia, sen avulla vaurastumista tavoittelevan pitää myös asettaa tavoitteensa ja suunnitelmansa sellaiseksi, että flippiprojektien tuotoilla varallisuus kasvaa.

Ohje numero 5 sisältää oletuksen, että lukija ymmärtää lottovoitolla tai yllätyksenä tulleella miljoonaperinnöllä rikastuneen suurella todennäköisyydellä menettävän rahansa ennen kuin oppii elämään tavalla, joka mahdollistaa vaurastumisen.

6. Ota oppeja kokeneilta, jotka ovat jo saavuttaneet sen, mitä itse tavoittelet

Valtamedian ammattilainen osaa mediamyynnin. Tällä hetkellä yhtenä trendinä näyttäisi olevan, että myynti toimii, jos käytetään “asiantuntija” -arvonimeä jokaisesta haastateltavasta. 

Pankin asuntolainajohtaja on asuntolainaamisen asiantuntija. Kiinteistönvälittäjä on asiantuntija myymään toimeksiannosta asuntoja. Etujärjestön pomo on lobbaamisen asiantuntija. Pankkiekonomisti on oman työnsä asiantuntija. Jos he omistavat 0-1 sijoitusasuntoa ja ovat 0-1 vuokrakodin vuokranantajia, he ovat lähtökohtaisesti asuntosijoittamisen, asuntoflippauksen ja vuokraustoiminnan amatöörejä. Hae heiltä asiantuntemusta asiaan, jonka osaamisesta heillä on näyttöä.

Suomen Vuokranantajien henkilökunta tekee päivittäin töitä asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan parissa, mikä tekee heistä nopeasti jonkinmoisia asiantuntijoita. He tapaavat vuokranantajia ympäri Suomen, ovat itse vuokranantajia, tekevät tutkimuksia ja selvityksiä ja kehittävät työkaluja. He kokoavat yhteen kokeneita asuntosijoittajia ja vuokranantajia. Aluepäällikön järjestämästä tilaisuudesta voi löytyä 10 ja 30 vuokrakotia alueella omistavat vuokrantajat. 

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 2 Tutkimukset – Ostan Asuntoja Podcast #311

Hae asuntosijoittamisen asiantuntijoita asuntosijoittajien keskuudesta.

Vastakkaisten näkemysten kuunteleminen ja kuuleminen on vaikeaa

Vaikka olen vuosikausia avannut blogeissani omaa asuntosijoitustoimintaani yksityiskohtaisesti, aina välillä tulee vastaan joku, joka osaa kertoa minulle, että olen se pikkupaikkakunnan kassavirtapositiivisiin asuntoihin sijoittava erikoisosaaja. Moni näistä ei kuule yhtään mitään, kun selitän, että ne asunnot muodostavat koko asuntovarallisuuteni arvosta alle 2-3 % ja kaikki on jo 1-2 kertaa äärettömän kassavirtatuotto-%:n kohteiksi jälleenrahoitettu.

Yritän itse löytää ja seurata kaikkia suomalaisia, jotka kirjoittavat omalla nimellään blogikirjoituksia asuntosijoittamisesta. Kun sellainen osuu kohdalle, tallennan RSS Feedin Feedlyyn, jota käytän blogien lukemiseen ja hyvien kirjoitusten jakamiseen. Tämä on ollut hyvä tapa tutustua muiden asuntosijoittajien ajatuksiin ja ottaa niistä ärsykkeitä omiin pohdintoihini.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Alekoodi SUMMER30 -30% 31.7.2024 asti. 

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Tuoretta sisältöä:

10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315

Asuntosijoittava automekaanikko Kim Väilä – Ostan Asuntoja Podcast #313

Menestystekijänä olla tekemättä vääriä asuntosijoituksia – Tiistaiaudio #328

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 3 Työkalut ja markkinat – Ostan Asuntoja Podcast #312

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok