OVRJT -strategia asuntosijoittajan äärettömän tuoton mahdollistajana – Blogi #415

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. 

---

”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian lyhenne OVRJT on tarkoitettu lyhentämään otsikkoa ja helpottamaan kirjoittamista ja lukemista. Tarkoitus ei ole luoda uutta lyhennettä.

Enemmistö elää mielikuvissa, joissa ”kohtuuhintaisia ARA-asuntoja” pitäisi tarjota ihmisille yhä enemmän, jotta tavallisella palkansaajalla olisi varaa asua Suomen kymmenessä suurimmassa kaupungissa. Jatka lukemista, sillä kyseessä ei taaskaan ole poliittinen kannanotto, vaan alustus sille, miksi yksityisen asuntosijoittajan mahdollisuudet ovat taas kasvamassa asuntopoliitikkojen työn ansiosta. Olen seurannut aihetta 80-luvun puolivälistä asti ja tämä ei ole ensimmäinen eikä viimeinen kerta.

Näitä ”kohtuuhintaisia ARA-asuntoja” käsittäviä uudisrakennuksia pitäisi kaavottajien kaavoittaa jokaiselle megatrendin omaisesti kasvavalle asuinalueelle ja poliitikkojen pitäisi kaikin keinoin kustannuksista välittämättä jopa varmistaa, että ”kohtuuhintaisten” tuotantotavoitteista ei lipsuta. Todellisuudessa uuden kerrostalon rakentamiskustannukset, niihin kohdistuva lisääntyvä sääntely ja niiden sisältämät verot eivät ole koskaan olleet Suomessa suurempia. Uuden ”kohtuuhintaisen kerrostalon” rakentaminen on siis todellisuudessa uuden ennätyskalliin kerrostalon rakentamista. 

Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen samanaikaisesti laskiessa, tämä kuilu kasvaa suhteellisesti vielä enemmän. Aidosti kohtuuhintaisia asuntoja löytyy siis vanhasta kannasta ja epäaidoimmillaan kalleimman tonttimaan Helsingin uusista taloista. Tämän blogin lukijat varmaankin ymmärtävät asian, mutta valtaenemmistö odottaa yhä riittävän kovaa sormien napsauttajaa, joka herättäisi ihmiset.

Aidosti kohtuuhintaisissa asunnoissa on mahdollisuus

”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiassa, joka on ”Osta ja pidä” -strategian työläämpi alalaji, piilee mahdollisuus pienentää tarvittavaa omaa käteispääomaa ja kierrättää sitä nopeammin seuraavan kohteen hankintaan. Tämä mahdollisuus ei realisoidu vaivattomasti eikä se rikastuta nopeasti, mutta se on yksinkertaista.

Osta

Ostamisessa vältetään näitä ennätyskalliiksi nousseita uudistuotannon asuntoja ja keskitytään perus- tai pommikuntoisten kohteiden hankintaan hyvin hallinnoiduista taloyhtiöistä. Tuloksia voi vielä parantaa löytämällä stressistä tai muuten motivoituneita myyjiä, joilla on tällaisia kohteita myytävänä odottamassa ongelman ratkaisijan ilmaantumista paikalle. 

Peruskuntoisuudesta johtuen kohde pitää osata ostaa reilusti alle sen remontoimisesta aiheutuvan kustannuksen. Jokainen asuntojen flippaaja tietää tämän, joten jokaisen vuokraustoimintaan keskittyvän asuntosijoittajan ei kannata väittää vastaan, etteikö tämä olisi mahdollista. Jos se ei olisi, flippausta eli ”Osta, remontoi, myy” -strategiaa ei tunnettaisi ollenkaan. Flippaajat eivät liikahda mihinkään tonnin tai kahden tuoton perässä. Asuntoja ostetaan siis reilusti alle markkinahinnan, ei pelkästään remontoida alle markkinahintaisten remonttien kustannusten.

Vuokraa

Englanninkielisessä BRRRR -termissä ensimmäinen R-kirjain tarkoittaa remontoimista, mutta suomalaisessa verotuskäytännössä on harmillinen turha ominaisuus, jossa asunto on pitänyt olla vuokraustoiminnan käytössä ennen kuin remontin kustannukset voi vähentää vuokratuloista.

Monella on periaatteena tarjota vain sellaisia vuokrakoteja, joissa itse voisi asua eli tehdään kallis täysremontti periaatesyistä ja siirretään verovähennys ”Osta ja pidä” -asunnon myyntihetkeen. OVRJT-strategiassa tätä periaatetta ei sovelleta, vaan siihen haetaan kaikin mahdollisin keinoin vaikka viikoksi tai kuukaudeksi joku vuokralainen. Näin mahdollistuu tarjota enemmän ”periaatteellisia” vuokrakoteja käytännössä, kun otetaan verottaja mukaan osallistumaan kustannuksiin 30 %:lla ja lasketaan tämä säästö 25 vuodelle korkoa korolle -periaatteella.

Peruskuntoista asuntoa ei ole pakko kiirehtiä hampaat irvessä heti remontoimaan. Jos asunto on ostettu vuokralaisineen ja nämä haluavat tyytyväisinä jatkaa asumista, hyvän vuokrasuhteen katkaiseminen ei suinkaan aina ole perusteltua.

Remontoi

Remonttien kustannuspuoli tuli jo käytyä läpi edellisten vaiheiden kohdalla.

Remontilla pakotetaan arvonnousua kahdelle eri taholle, jotka ovat OVRJT -strategiaa soveltavalle molemmat tärkeitä.

Ensimmäinen taho on asiakas eli vuokralainen. Remontoitu asunto tuo vuokralaiskandidaateille lisäarvoa verrattuna peruskuntoiseen asuntoon. Tätä lisäarvoa mitataan euroissa korkeamman vuokran muodossa, ja sitä mitataan vuokrattavuudessa korkeamman vuokrausasteen muodossa, joka lopulta näkyy myös euroissa parempien vuokralaisten ja pidempien vuokrasuhteiden kautta.

Toinen taho on rahoittaja. Jokaisen flippiprojektin päätteeksi onnistuminen mitataan välittömästi kauppahinnan suuruudessa. OVRJT-strategiassa mittaaminen tapahtuu vakuusarvon määrittämisen kautta, kun on aika irrottaa tehtyjä käteissijoituksia jälleenrahoitustapahtuman yhteydessä.

Jälleenrahoita tuotto äärettömäksi

Tämä on niitä asuntosijoittamisen salaisuuksia, joita ”vuokratuotto-% + markkinahintojen nousu-% = kokonaistuotto -%” -kaavaansa kangistuneet eivät helposti ymmärrä. Rahoittajaa varten asuntoa ei myydä, vaan siitä tehdään arvio, jonka rahoittaja hyväksyy seuraavan lainan vakuudeksi. Tässä vaiheessa pankki ei enää katso, paljonko asuntosijoittaja kohteesta maksoi ja paljonko remontin kustannus oli, vaan nyt vertaillaan ja arvioidaan sitä vastaavien remontoitujen asuntojen markkinahintoihin verraten. Kysymys ei ole teoreettisen tarkasta tieteestä, vaan arviolle on tyypillistä +- 5 % haarukka. Siitä keskuspankkien 2 %:n inflaatiotavoitteen asettamismallia mukaillen liikepankkiiri ravistaa hihastaan luvun, joka vakuusarvoksi kelpuutetaan. Oman urakehityksensä kannalta liikepankkiirin pitää olla varovainen ravistuksessaan. Keskuspankkiirille sallitaan isompi heitto.

Kassavirraltaan negatiivisia asuntosijoituksia perustellaan kohtuullisen hyvällä oman pääoman tuotolla. Tärkeää on muistaa laskea omaa pääomaa kasvattavina ja sen tuottoa heikentävinä erinä sekä muista tuloista katettavat negatiiviset kassavirrat että lainanlyhennykset. 

Työläämmässä OVRJT-strategiassa kohde ostetaan alle käyvän vakuusarvon ja siihen joudutaan tekemään lisäarvoa tuovaa remonttia, mutta vastapainona kassavirta saadaan positiiviseksi.

”Nollalla ei voi jakaa” opetettiin peruskoulun matematiikan tunneilla. Jos jakolaskussa viivan alla oleva oman sijoitetun käteispääoman jäljellä oleva määrä on todella pieni eli nollaa lähestyvä, tuotto-% alkaa lähestymään todella suurta lukua eli ääretöntä. OVRJT-strategiassa tavoitellaan tilannetta, jossa viivan alla jakajana oleva oma sijoitettu käteinen pääoma on kokonaan irrotettu kohteesta. Kassavirta hoitaa tästä pienen osan ja jälleenrahoitus merkittävän osan. 

Kun sijoitettu oma käteispääoma on nolla, tuotto sijoitetulle omalle käteispääomalle on ääretön.

Toista – kierrätys on trendikästä

Käytettyjen vaatteiden ja tavaroiden hankkiminen on monella tapaa suosittua ja trendikästä. Pienituloisellle tai vähävaraiselle se voi olla ainoa tapa hankkia tavaroita.

Asuntosijoittajalle OVRJT-strategia toimii samalla periaatteella. Jos mistään ei tule uusia käteispääomia sijoitettavaksi, silloin saman käteispääoman kierrättäminen uudelleen käytettäväksi on ainoa vaihtoehto kasvattaa asuntosalkun kokoa. 

Toistamisella tarkoitetaan edellä kuvatun ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita” -polun kulkemista uudelleen ja uudelleen siten, että jälleenrahoitusvaiheessa irrotetut pääomat kierrätetään uudelleen seuraavan kohteen hankinnan omarahoitusosuuteen. 

Tästä kierrätysprosessista syntyy aikanaan lumipallomainen efekti, joka on yksityiskohtaisesti selitetty Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa.

”Osta, remontoi, myy” -strategia perustuu samoihin ostamisen ja remontoimisen ajatuksiin, mutta poikkeaa monilta osin merkittävästi ”ORVJT” -stategiasta. Näitä yhtäläisyyksiä ja merkittäviä eroavaisuuksia on selitetty ja kuvattu case-esimerkein Sinustako flippaaja? -kirjassa.

Palkansaajien kysyntä kohdistuu aidosti kohtuuhintaisiin asuntoihin

Moni olettaa helposti, että olen puoluekannaltani äärioikeistolainen eli kokkareiden ja persujen kannattaja. Oikeasti en ole poliittisesti ollenkaan aktiivinen ja kokoomus on yhtä paljon osa ongelmaa kuin aydemarit tai päinvastoin. Kaikki vuosikymmenten toimimattomat himmelit on toisen luomia ja poliittisten kompromissien kautta toisen hyväksymiä.

Sijoittamisessa ei ole varaa poliittisiin ideologioihin eikä tunteisiin, koska molemmissa piilee aivan liian suuret riskit tehdä huonoja sijoituspäätöksiä. Yksityiselle vuokranantajalle on oleellista pyrkiä aidosti tyydyttämään tunnistamiensa asiakassegmenttien tarpeita ja palvelemaan heitä keskimääräistä paremmin.

Malli, jossa tavalliset palkansaajat kustantavat toisilleen ”kohtuuhintaiset” asunnot rakennuskustannuksiltaan kaikista kalleimmissa uudiskerrostaloissa, ei ole matemaattisesti eikä ikiliikkujateknisesti mahdollista. Valtakunnallisesti tämä on aika selvää niille vuokranantajille, jotka toimivat kymmenen suurimman kaupungin alapuolella olevissa kaupungeissa, joissa ”kohtuuhintaiset” asunnot ovat jo markkinavuokraisia asuntoja kalliimpia. Paikallispoliitikko ei voi enää ostaa ääniä lupaamalla paikallisessa valtamediassa kuntalaisille markkinavuokria kalliimpia ”kohtuuhintaisia asuntoja”. 

Mitä pienempi kaupunki on, sitä helpompaa on käytännössä havaita, että uusi kerrostalo rakentuu kaupunkiin ennakkomarkkinointihinnoilla, joihin tavallinen palkansaaja ei pääsääntöisesti tartu, koska nettopalkka ei riitä asumismenoihin. Samasta syystä asuntosijoittaja ei osta näistä asuntoa vuokraustoiminnan käyttöön, koska markkinavuokra ei tee yhtälöstä järkevää.

OVRJT-strategia luo parhaat pitkän aikajänteen edellytykset tarjota aidosti kohtuuhintaisia asuntoja vapailla markkinoilla. Matkalla on erilaisia syklejä, keskuspankkiireita, poliittista keskusohjausta ja ”kovan markkinakysynnän kohtuuhintaisten ARA-asuntojen” harhaanjohdatusta, jotka voivat kestää pidempään kuin maalaisjärkinen sijoittaja pystyy käsittämään. 

Kassavirrat, puskurit ja kohtuullinen vieraan pääoman käyttö kuuluvat kaikki keinovalikoimaan, joiden avulla pystyy säilyttämään taloudellisen toimintakykynsä, kunnes paikallisten markkinoiden hajautettu maalaisjärki ottaa taas ylivallan pois keskusohjaajilta. Sama maalaisjärki on parhaillaan luomassa vanhojen asuntojen taitaville flippaajille parantuvia kysyntänäkymiä keskusohjaajien säädellessä lisää kustannuksia aiheuttavaa sääntelyä uusien asuntojen kontolle.

Älä mene aikajänne-, sijainti- ja ammattimaisuusharhoihin

Jos on pieni yksityinen ansiotöissä käyvä vuokranantaja, joka saa seuraavaan sijoitusasuntoon hyvin ehdoin tulonhankkimislainaa kasvavassa kaupungissa, jossa ei ole vuokra-asuntojen ylitarjontaa ja kohde on mahdollista rahoittaa kohtuullisella vieraan pääoman määrällä kassavirtaa tuottavasti, OVRJT-strategia toimii nykyisessä korkoympäristössä.

Jos asuntoja on salkussa yli 10 tai 15, tarjolla oleva yrityspuolen laina on laina-ajaltaan 5-15 vuotta lyhyempi ja kokonaiskoroltaan 2-3 % kalliimpaa ja nykyisten asuntojen vuokraamisessa on sijainnin ylitarjonnasta johtuvia haasteita, edes OVRJT-strategian osaava ei helposti löydä kannattavia kohteita. Tällainen toimija voi jo toimia hyvinkin ammattimaisesti ja ammattimaisuus kasvaa, jos asuntoja on 50 tai 250. 

Itse kuulun muuten jälkimmäiseen ryhmään, mutta sijainneista johtuvaa vuokraustoiminnan vaikeutta minulla ei ole. Tiedän myös kiinteistösyklin olevan asuntomarkkinoiden ominaisuus eikä ohjelmointikoodin virhe, joten ymmärrän, että OVRJT-strategiaa ei jatkuvasti sovelleta samalla vakiointensiteetillä jokaisen kirjaimen osalta. Olen esimerkiksi rahoittanut kylpyhuoneremontteja kassasta, mutten ole vielä jälleenrahoittanut niiden luomaa arvonnousua. Omat rahoitusehtoni ovat niin huonot, että mitään kiirettä ei ole kotiuttaa euroja tilille, kun seuraavaa ostokohdetta ei ole löytynyt. 

Jos saisin edelleen 25 vuoden laina-ajalla vain muutaman prosentin kymmenyksen asuntolainaa kalliimpaa tulonhankkimislainaa, olisin jo kärppänä etsimässä motivoitunutta myyjää omilla paikallisilla markkinoillani, jonka ongelman voisin ratkaista ja lisätä seuraavan OVRJT-strategian mukaisen asunnon lumipalloani kasvattamaan.

”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa varallisuus kasvatetaan pitovaiheessa. Sen aikajänne on suurusluokkaa 25 vuotta ja siinä vuokraustoiminta on ytimessä. Yhdenkään vuokralaisen arvostus kotiaan kohtaan ei perustu siihen, laskeeko EKP ohjauskorkoa 2 vai 3 kertaa tänä syksynä.

”Osta, vuokraa, remontoi aikanaan, pidä” -strategiassa ei ole mitään vikaa. Mikäli sijoitusasunnon ostopäätös on osunut sijaintiin, taloyhtiöön ja asuntoon, jonka pitkäjänteinen houkuttelevuus säilyy vuokrakotia etsivien silmissä ja asunto on ostettu oikein, kertyvä varallisuus ei kasva yhtä nopeasti kuin OVRJT -strategia mahdollistaisi, mutta touhuamisen passiivisuustaso on paljon suurempi ja voi sitä kautta sopia monelle meistä paremmin. 

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille: