Asuntosijoittajan katsaus taaksepäin helpon rahan vaikutuksiin – Blogi #398

11/02/2024

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Digivakuus.fi Alekoodilla HURU 5 % alennusta – Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

U.S. Federal Reserve, tuttujen kesken FED, leikkasi oman ohjauskorkonsa nollaan vastakeinona globaalille finanssikriisille. Euroopan keskuspankilla, EKP:llä, oli omat kreikkalaiset kuvionsa, jotka loivat tarinaan erilaisia käänteitä 2010-luvun alkuvuosina, mutta loppupeleissä EKP otti FED:in kiinni ja onnistui ohjaamaan korkonsa jopa miinusmerkkisiksi.

Tästä tilapäisiä toimenpiteitä vaatineesta tilapäisestä jaksosta tuli FED:in osalta loppuvuoteen 2021 asti kestävä pysyvä olotila. Silloin FED keksi, että tilapäiseksi varmuudella tiedetty kuluttajahintojen nousu ei myöskään jäänyt tilapäiseksi. Muista luottaa tilapäisyyden pitkäkestoisuuteen, jos se viestitään luotettavana pidettävästä keskusohjausinstituutiosta. FED:in uskon loppuminen kuluttajahintojen nousun tilapäisyyteen saavutti EKP:n ennen kestoruskettuneen pääjohtajan kesälomaa, joka EU:ssa alkaa, kun suomalaiset ovat palanneet töihin. Kesälomien jälkeen 2022 EKP nosti ohjauskorkoja. Alkoi tilapäiseksi tiedetty ohjauskorkojen nostojakso, joka kaikkien yllätykseksi on kestänyt pitkään oltuaan kaikkien yllätykseksi jyrkkä ja korkeampi, ja kaikkien yllätykseksi useampia nostoja vaatinut.

Yksi journalisti nolasi itsensä, kun kysyi EKP:n pääjohtajalta, milloin inflaatio tulee alas. Kaikkien tietämä oikea vastaus on luonnollisesti “se tulee alas”, mutta journo kysyi vielä uudestaan ja pääjohtaja joutui tyhjentävästi selittämään uudestaan “se tulee alas”. Suomalaisten asuntorakentajien keskuudessa yleisymmärrys oli ilmeisesti, että “se tulee alas” tapahtuu 100 %:n todennäköisyydellä ja nopeasti. Tämä siis puhtaasti jälkiviisasteluna, vaikka kieltämättä ihan alkuvaiheessa EKP:n pääjohtajakin kertoi, ettei hänellä ole työkalupakissaan keinoja, joilla laitetaan koronatoimien rikkomat globaalit tilaustoimitusketjut kuntoon. Tästä ei parhaimmistossa tykätty ja siitä eteenpäin ohjauskorkojen nosto oli ”se tulee alas” -ratkaisu myös keskuspankkiirin työkalupakissa.

Punaisen Meren tapahtumien seurauksena mahdollisesti nousevat rahtihinnat eivät muuten sitten pysyvästi laske ohjauskorkoja tilapäisesti nostamalla rahtikapasiteetti-investointeja pienentäen.

Kaikki viime vuosina tekemättä jätetyt tuottavuusinvestoinnit ovat vastassa, jos joskus vielä yksityisen sektorin avulla tapahtuvaa talouskasvua lähdetään tavoittelemaan.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287

Yli 10 vuotta kestäneiden ultramatalien korkojen vaikutuksia

Matalilla koroilla on taloutta piristävä vaikutus. Matalammat korot yhdistettynä mielellään lainaa myöntäviin pankkitunnelmiin saavat asuntojen ostamista suunnitelleet liikkeelle. Kun korot laskevat, asuntoa ostavan ostovoima lisääntyy. Jos laina-ajat pitenevät, asuntoa ostavan ostovoima lisääntyy. Jos pankkien marginaalit laskevat, asuntoa ostavan ostovoima lisääntyy. Asuntoja ei siis pääsääntöisesti osteta käteisellä velattomina, vaan ostamiseen otetaan pankista lainaa. Kuukausittaisen lainanhoitomenon, lyhennyksen ja koron yhteisumma, pieneneminen lisää asuntoa ostavan ostovoimaa suhteessa hänen kuukausittaiseen nettotuloonsa. Lopputuloksena rakennusliikkeiden, rakennusmateriaaliteollisuuden ja alan työntekijöiden näkymät paranevat. Ensiasuntoa ostavan ostovoima heikkenee varainsiirtoveron verran, kun hallitsijat työntävät hänet varainsiirtoveron piiriin. Tätähän kukaan ei ymmärtänyt, koska sen kaikki tiesivät tapahtuneen juuri näin, kun asuntojen varainsiirtoveroa viimeksi nostettiin.

Matalat korot nostavat omaisuuserien arvoja. Pitkäkestoisia investointilaskelmia tehtäessä tulevaisuuden kassavirrat diskontataan nykyhetkeen. Mitä kauempana tulevaisuudessa kassavirrat ovat, sitä enemmän niiden odottamiseen liittyy epävarmuutta ja siksi 1000 euroa tänään on arvokkaampi kuin 1000 euroa vuoden päästä on arvokkaampi kuin 1000 euroa viiden vuoden päästä. Mitä matalammalla diskonttokorolla tulevaisuuden kassavirrat tuodaan nykyhetkeen, sitä suurempia niiden nykyarvot ovat. Moni arjen sijoituspäätös tehdään kuitenkin suhteuttamalla sijoituksia keskenään. Kun pankkitilien korko oli vuosikausia 0 %, 3,5 %:n vuokratuotto näytti hyvältä. Nyt Norwegian Bank tarjoaa 3,75 %, johon suhteutettuna 3,5 %:n vuokratuotto ei ole enää houkutteleva. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa havainnollistettiin asuntosijoituksen nettonykyarvoa 4, 8 ja 12 %:n diskonttokorolla.

Matalat korot rohkaisevat ottamaan riskiä. Mitä enemmän on seurannut sijoittamiseen liittyviä uutisia, sitä todennäköisemmin on huomannut 2010-2020 välisellä aikajaksolla näkemyksiä, joissa kerrotaan työeläkeyhtiöiden hakeneen suuremman riskin sijoituksia saadakseen parempia tuottoja. Asuntotuotanto innostui tuottamaan samanaikaisesti täydellä höyryllä asuntoja sekä yksityisen sektorin toimijoille että veronmaksajien tukemille yleishyödyllisyyteen erikoistuneille yrityksille. Yksityinen sektori innostui pitkistä lyhennysvapaista huomaamatta, että ei pitkien lyhennysvapaiden aikana mitään verosuunnitteluhyötyjä saanut. Edes 3-4 vuoden lyhennysvapaat eivät huolestuttaneet, koska riski muuttuviin lyhyisiin korkoihin sidottujen taloyhtiölainojen pääomien lyhentämättömyydestä ei tuntunut todelliselta. Korkojen noustua selvisi, että Suomen suurimman vuokranantajan ARA-Hekan jokainen käynnistetty kohde oli vaatinut erillisen viitekorkopäätöksen ja 100 % päätöksistä oli tehty muuttuvaan korkoon.

Matalat korot rohkaisevat käyttämään enemmän velkavipua. Suomalaiset pankit ylpeilivät jossain vaiheessa, että ostettavaa asuntoa vastaan sai lainaa 70 % ja jokainen lainapäätös tehtiin 6 %:n korkotasolla stressitestaten. Kasvukeskuksissa 70 % nousi 75 %:in ja asiakaskohtaisesti 80 %:in. Joidenkin rakennusliikkeiden sijoittajakirjeissä oli tarjolla myös yhteistyöpankin vakuudetonta lisälainaa, jolloin sijoitusasunnon pystyi ostamaan jopa 85-90 %:n velkavivulla ja pitkällä lyhennysvapaalla ilman stressitestiä. Osakesijoittajat oppivat käyttämään sujuvasti velkavipua Nordnetissä ja opiskelijat oppivat sijoittamaan opintolainalla. Yleisin asuntolainan viitekorko 12 kuukauden euribor ei huolettanut muuten varovaisia suomalaisia. Korkosuojausta moni osasi välttää, koska pankki tienasi sillä rahaa. Negatiivisen kassavirtatuoton asuntosijoituksia pidettiin turvallisina ja positiivisen kassavirtatuoton asuntosijoituksia korkean riskin asuntosijoituksina.

Pitkäkestoiseen asumiseen tarkoitetut lainat otetaan lyhyellä korolla ilman suojausta. USA:ssa on käytössä ainutlaatuinen järjestelmä, jossa asuntolainaa otetaan 30 vuoden laina-ajalla kiinteällä korolla. Ranskassa lähes kaikki asuntolainat on korkosuojattu. Kun amerikkalaiset asuntosijoittajaveljet ja -sisaret eivät voineet käsittää onneaan saadessaan 30 vuoden lainan 2-3 %:n kiinteällä korolla, suomalaisille opastettiin kuin yhdestä tuutista, että “asuntolainaajat voivat nukkua yönsä rauhassa” ja “aikaisintaan 2024 nouseviin korkoihin voi varautua puskureilla”. EKP:n pääjohtaja on ranskalainen. Suomesta on pitkä matka huutaa härmäksi madamelle, että nyt niitä ohjauskorkoja laskuun, kun hänen kotikielisillään on korkosuojaukset. Suomen valtion tilannetta ilmeisesti heikentää se, että “nyt tulee rahaa” -poliitikot unohtivat tarkistaa, että olihan kaikissa lainoissa pitkät maturiteetit ja kiinteät korot. Nyt lähtee rahaa. Liian pitkään keinotekoisen alhaalla pidetyt korot loivat illuusion siitä, että mikään ei sitä muuta.

Matalat korot ja vaihtoehtoiskustannus eivät ole hyvä säästämiseen kannustava yhdistelmä, kun matalien korkojen jakso on keinotekoisen pitkä. Kun pankkitileiltä saa vuosikausia 0-korkoa, 100 000 euron säästöjen käyttäminen johonkin muuhun on helpompaa, kun menetetty korkotuotto on 0 euroa. Norwegianin 3,75 % tarkoittaisi 3 750 euron vuosittaista menetystä, joka sekään ei historiallisesti katsottuna edusta korkeaa korkotuottoa. Warren Buffett on monien sijoittajien tunnistama legenda, joka voi istua vuosia kasvavan käteisposition päällä lukien tuntikausia joka päivä tekemättä yhtään sijoitusta. Liian monelle sijoittaminen oli kurssien seuraamista ja treidien tekemistä päivittäin velkamäärää säätäen. Lukemiselle ja ajattelulle ei riitä aikaa.

Matalat korot opettavat uusille sukupolville käytännön kautta, kuinka helppoa ajoittaminen on sijoittamisessa. Ajoittaminen tapahtuu siten, että tullaan mukaan lähellä huippua ja innostutaan huipulla. “Ostohousut jalassa” oli 2021 asti yhtä yleinen termi kuin “tuulipukusijoittaja” oli vuosituhannen vaihteen .com-innostuksessa. Ajoittamisen taitoihin kuuluu myyminen tappiolla kurssien laskettua. Finanssikriisissä oli ilmeisesti päivistä kiinni, ettei koko maailman rahajärjestelmä romuttunut ja sen pelastamiseen tarvittiin valtioita. Seuraavan kierroksen lähestyessä pohditaankin, kuka pelastaa valtiot.

Keskuspankit markkinoivat vakautta – sijoittajan arki toteutuu sykleinä

Tavallisen huru-ukon on mahdotonta etukäteen tietää, mitä kaikkea valtaeliitin huipulla järjestellään ja mitä sieniä ne syövät. EU:n vaaleilla valitsematon kaikki G7-kokoukset istuva kommissaari esitti ylpeänä ilmastokokouksessa, että vihreän siirtymän edistämisessä pitää ryhtyä puhumaan triljoonista miljardien sijaan. USA:n muistipelin hallitseva mestari otti aikoja sitten puheeksi millionbilliontrillion. Suomi on konkurssissa muutaman kymmenen miljardin velkojen takia, mutta Suomen vihreät meinaa pelastaa maailman ilmaston 2030-periaateohjelmallaan. Ja tuhota Suomen miljardien hiilinielusakoilla. Triljoonat peliin. Saksan, komissaarin kotimaan, vihreät meinaa tuhota maailman ilmaston sulkemalla ydinvoimalat ja tuhoamalla Saksan talouden. Triljoonia silti löytyy eikä journot kysele tyhmiä, että mistä ne löytyy.

Tavallinen suomalainen asuntosijoittaja voi vain arvioida historian pohjalta, miltä taloussyklit yleensä ovat näyttäneet. Siltä pohjalta voi arvioida, mitkä vaiheet on tuoreessa muistissa takanapäin ja mitä voisi olla lähitulevaisuudessa edessä:

Elvyttäminen alkaa ohjauskorkoja laskemalla, joka vaikuttaa lyhyen pään markkinakorkoja laskevasti.
Tämä laskee odotettavissa olevia tuottoja ja tuottovaatimuksia.
Tämä nostaa halukkuutta ottaa enemmän riskiä tuoton saavuttamiseksi.
Tämä lisää huonojen pääoma-allokaatiopäätösten osuutta, jotka myöhemmin osoittautuvat tappiollisiksi.
Tämä tuo mukanaan lisääntyvän epävarmuuden, elvytyksen vähentämisen, rahan saatavuuden heikkenemisen ja kallistumisen, ja talouskasvun heikkenemisen.
Tämä johtaa elvytykseen ohjauskorkoja laskemalla, löysempään rahan saatavuuteen ja positiiviseen markkina- ja talouskehityksen.

Syklien vaiheiden tarkka ajoittaminen on tavalliselle maan matoselle mahdotonta. Ajoittamista voi harjoittaa siten, että kaikkien muiden muuttuessa ylioptimistiseksi ja asuntosijoittamisen perusoppeja kirjoitetaan uusiksi, voi ryhtyä lisäämään omaa varovaisuuttaan, suojautumistaan ja likvidejä puskureita. Usein pohjat ovat käsillä, kun enemmistö näkee tulevaisuuden synkkänä, jolloin on hyvä pikku hiljaa vähentää omaa varovaisuutta ja tehdä hyviä turvamarginaalia tarjoavia sijoituksia.

Tulevaisuuden ennustamisen haaste

Korkojen painaminen keinotekoisen alhaiseksi yli 10 vuodeksi ei ollut kovin hyvä ajatus. Suomalaisena asuntosijoittajana ennusteiden tekemiseksi pitäisi arvioida, kuinka suurella todennäköisyydellä 0 %:n korkojen toimivuutta yritetään euroalueella uudestaan 5-10 vuoden pituisella kokeilujaksolla. Jos ajattelee, että päättäjät ovat vastuullisia, he tekevät kaikkensa, että 0-korkoja ei uudestaan oteta käyttöön pitkäkestoisena työkaluna. Nyt pitäisi arvioida, kuinka suurella todennäköisyydellä päättäjät ovat vastuullisia. Sellainenkin skenaario pitäisi huomioida, että valtioiden velkaantumisen ratkaisemiseksi ei ole muuta mahdollisuutta kuin inflatoida ne matalammalle tasolle. Siihen taas euro-kansalaisten tavoitteellinen 2 %:n vuosittainen ostovoiman heikentäminen ei riitä, koska se kestää liian monta vuotta ja kaikki ehtivät tajuamaan pelin juonen.

Muuttujia on liian paljon ja siksi neuvon jokaista miettimään itse vaikkapa 3 skenaariota, joille kirjoittaa perustelut ja antaa niille todennäköisyydet. Todennäköisyyksien summan ei tarvitse olla 100 %, vaan sinne voi jättää tilaa x % jollekin tuntemattomalle. Kun ennustamista sitkeästi yrittävät ovat väärässä, skenaarioitaan voi päivittää uusilla tiedoilla. Kannattaa esittää paljon kysymyksiä ja tietää varmuudella tulevaisuutta mahdollisimman vähän.

Montakohan nollaa on triljoonassa ja paljonkohan on Suomen maksuosuus siitä?

Levottomien lauseiden taustalla on ajatuksia tammi-helmikuulta 2024 mm. Lyn Aldenilta, Seb Bunneylta, Edward Chancellorilta, Howard Marksilta, Morgan Houselilta, Andreas Stenolta ja Preston Pyshiltä.

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.