Asuntosijoittaminen 2.0 vaiko eikö – Blogi #397

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

Digivakuus.fi Alekoodilla HURU 5 % alennusta

Kuuntelin yhtä podcastia, jossa vieraina oli 2 kokenutta arvostamaani asuntosijoittajaa, joiden haastatteluja olen kuunnellut ja blogikirjoituksia lukenut vuosien varrella. Heiltä kysyttiin, mitä he ovat tehneet vuoden 2023 aikana. Vastaukset kuuluivat näin:

• ”Analysoimme kohteita, teimme 280 tarjousta, emme tehneet yhtään kauppaa.”
• ”Analysoin, ettei yhtään kauppaa tule tehtyä, en tehnyt yhtään tarjousta, pelasin golfia kaverien ja vietin aikaa beachillä perheen kanssa.”

Mieleeni tuli Kuukausipalaveri 1 Grahn ja Huru – Tiistaiaudio #300, jossa keskustelimme ”käsien päällä istumisen” vaikeudesta. Toinen ylläolevista kavereista oli touhunnut valtavasti saavuttamatta mitään. Toinen oli saavuttanut ihan saman touhuamatta yhtään.

Kyseisessä haastattelussa kumpikin piti toistensa vuoden 2023 toimenpiteitä hyvinä. Toinen latasi akkuja ja vietti maksimaalisen määrän laatuaikaa läheisten kanssa. Toinen säilytti terävyytensä ja piti itsensä täysin tietoisena markkinoiden tapahtumista.

Otsikon tarkoituksena oli herättää itseni ajattelemaan sitä, onko asuntosijoittamisessa mikään perustavaa laatua oleva asia muuttunut. 

Asuntosijoittamisen perusopit ovat ikivihreitä

”Osta, Remontoi, Myy” ovat olleet flippaamisen 3 ydinprosessia vuosikymmeniä ja tulevat olemaan vuosikymmeniä eteenpäin. Flippaamisen projektimainen luonne tulee säilymään jatkossakin. Systemaattinen ja jatkuva asuntojen flippaaminen tulee jatkossakin edellyttämään sitä, että flippaustoiminnalla on mahdollista tehdä voittoa. 

”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ytimessä tulee jatkossakin olemaan vuokraustoiminta. Fiat-rahajärjestelmän ominaisuuksiin kuuluu tasainen ja vakaa ostovoiman heikentyminen. Kiinteän reaaliomaisuuden ominaisuuksiin fiat-järjestelmässä kuuluu ostovoiman säilyttäminen. Pelisääntöjen mukaan pelaaminen edellyttää kohtuullisen ja vastuullisen velkavivun käyttöä, jotta aika voi tehdä tehtävänsä. Markkinavuokrat nousevat ja inflatoituneilla markkinavuokrilla lyhennetään muuttumatonta lainapääomaa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen edellyttää positiivista kassavirtaa. Sijoitusasuntojen markkinahinnat ylittävät välillä vuokralaisten markkinavuokrien kautta osoittaman asuntojen arvon.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Markkinoiden muutokset ovat varmoja ja tuntuvat aina yllättävän osan toimijoista 

Vuonna 2021 markkina oli värittynyt jatkuvasti laskevien korkojen ja nousevien asuntojen markkinahintojen tuomasta ikuisesti jatkuvasta optimismista. Nyt 2024 asuntomarkkinoiden lähimuistissa on pessimistiset ajat kauppamäärien ollessa huomattavasti alhaisempia ja myyntiaikojen pidempiä.

Jos on riittävän pitkä aika käytännön kokemusta asuntomarkkinoilta, on oppinut sen, että mikään ei jatku ikuisesti eikä ainakaan suoraa kehitysviivaa pitkin. 1990-luvun alkupuolella elettiin aikaa, jolloin pankeista ei saanut lainaa. Silloin oli todelliset ostajan markkinat, koska moni oli myymässä pakosta. Tosin ostajia ei juuri samaisesta syystä ollut liikkeellä runsaasti.

Koronapandemian keskellä elettiin aikaa, jolloin halpaa rahoitusta oli saatavilla runsaasti. Silloin koettiin todelliset myyjän markkinat, kun tarjouksia tuli yli pyyntihintojen, jotka vielä muutama kuukausi aikaisemmin olisivat tuntuneet liian korkeilta. Remonttimateriaalien hinnat ja urakoitsijoiden palkkiot olivat nousseet vuosikausia, mutta niihinkin tuli vielä oma nousupiikkinsä.

Nämä pintapuoliset kuvaukset hyvin erilaisista ja joskus nopeasti muuttuvista markkinatilanteista muistuttavat siitä, että välillä asuntosijoittajan pitää olla herkkänä sen suhteen, miten saa toimintaansa rahoitusta. Markkinoiden muuttumisen seurauksena näiden taitojen tarve voi vähentyä ja seuraavaksi pitääkin osata löytää ostokohteita ja neuvotella hintatietoisten myyjien kanssa.

Mikään perusasia ei ole oleellisesti muuttunut

Moni ei pysty kuvittelemaan aikaan, jolloin asuntosijoittajan sunnuntaiaamun rutiineihin kuului paikallisen paperilehden asuntoilmoitusten läpikäyminen ja niistä kiinnostavien kohteiden kynällä ympyröiminen. Jos verkostossa ei vielä ollut riittävästi urakoitsijoita, esille otettiin paikallisen puhelinyhtiön katalogi, keltaiset sivut, jossa kaikki putki- ja sähköasentajat kertoivat yhteystietonsa. Jos yhä avaa sunnuntain paperilehden löytääkseen sijoitusasuntoja ja pyörittää lankapuhelimeensa keltaisilta sivuilta löytämänsä numeron, edessä tosiaan on Asuntosijoittaminen 2.0, jos käyttöjärjestelmänsä päättää lopulta päivittää.

Asuntosijoittajien toimintaympäristö muuttuu ja pitkäjänteisesti kasvua tavoitteleva ei tule onnistumaan, jos ei mieleltään pysty toimimaan joustavasti ja olemaan ikuinen opiskelija. Menestyvän asuntosijoittajan pitää koko ajan kysyä:

• Mihin suuntaan paikallinen asuntomarkkina on kehittymässä?
• Miten paikallinen asuntojen tarjonta ja asumisen kysyntä on muuttumassa?
• Miten rahoituksen saatavuus, hinta ja ehdot ovat helpottumassa tai tiukentumassa?
• Onko minulla tarvetta muuttaa omaa visiotani, tavoitteitani, suunnitelmiani ja toimintaani kasvun ja kannattavuuden varmistamiseksi?
• Mitä kilpailijat tekevät?
• Mitä työkaluja ja apuvälineitä on saatavilla, joiden avulla voin kehittää toimintaani ostamisessa, remontoimisessa ja myymisessä/vuokraamisessa?

Asuntoflippaajan ja ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan ansaintalogiikat eivät ole muuttuneet ja laskentakaavat ovat pysyneet samoina. 

PS. Saavutin tammikuun osalta Itseni kehittämisen tavoitteet vuodelle 2024 – Blogi #392 – oletko saavuttanut omasi?

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Tuoretta sisältöä:

Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok