Tarkistuslistojen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #396

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

Digivakuus.fi Alekoodilla HURU 5 % alennusta

Tarkistuslistojen merkityksestä on tehty tutkimuksiakin. Riippumatta siitä, kuinka vankasti tutkimustuloksiin uskoo, jokainen asuntosijoittaja voi kysyä itseltään, kuinka varma on siitä, että omat taidot ovat tasolla, jolla ei unohda mitään. Mitä varmempi on sen suhteen, että osaa ja muistaa kaiken, sitä tärkeämpää olisi käyttää tarkistuslistoja. 

Valtaosalla asuntosijoittajista on riittävästi nöyryyttä ainakin hiljaa itselleen vastata, että joskus on tullut tehtyä virheitä ja unohdettua asioita. Tarkistuslistoista olisi ollut hyötyä näissä tilanteissa. Juuri edesmennyt Charlie Munger, Warren Buffettin aisapari, on puhunut toistuvasti tarkistuslistojen merkityksestä. Jos Munger koki tarkistuslistojen olevan merkittäviä omassa sijoitustoiminnassaan, miljardeja vähemmmän nettovarallisuuttakin omaavan ei tarvitse hävetä, jos käyttää tarkistuslistoja.

Gautam Baid listaa kirjassaan The Joys of Compounding tarkistuslistojen laatimisen yleisiä periaatteita:

• Hyvä tarkistuslista on sellainen, jota on helppo käyttää. 
• Tarkistuslista muistuttaa kriittisistä ja tärkeistä askeleista.
• Tarkistuslista ei ole kaiken kattava dokumentti, joka kuvaa yksityiskohtia myöten asioita.
• Tarkistuslistoja käytetään jonkin prosessivaiheen lopussa varmistamaan, että kaikki oleellinen tuli huomioita. Tarkistuslista ei siis ole prosessikuvaus.
• Tarkistuslistoihin voi sisältyä kysymyksiä, jotka pysäyttävät etenemisen tai saavat aikaan uuden tarkastelun.

Oikeiden kysymysten esittäminen 

Kun asuntosijoittaja löytää potentiaalisen sijoituskohteen, edessä on paljon selvitystyötä, jotta löydetään kaikki tarvittava tieto tarjouksen tekemiseksi. 

Asuntosijoittaja pyrkii selvittämään, mikä on vastaavien asuntojen käypä markkinahinta kyseisellä ajan hetkellä. Mikäli ostettava kohde edellyttää remonttia, selvitetään tietoja ja tehdään arvioita siitä, kuinka paljon remontit maksavat. Flippaajalle on tärkeää arvioida remontoidun asunnon potentiaalinen myyntihinta. “Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle on tärkeää arvioida, mikä on remontoidun asunnon vakuusarvo rahoittajapankin jälleenrahoitustiskillä. Moniin asioihin pitää hakea vastauksia. Tarkistuslistat auttavat siinä, että ennen tarjouksen jättämistä asuntosijoittaja voi vielä tarkistaa, onko kaikki tärkeät ja oleelliset asiat selvitetty.

Tietojen kokoamiseen, analysointiin ja laskemiseen liittyvien tarkistuslistojen rinnalla tulisi olla käytössä tarkistuslista, josta löytyy kaikki tärkeät kysymykset. Tärkeillä kysymyksillä tarkoitetaan “mikä kaikki voisi mennä pieleen” -kysymyksiä. 

Kun erityisen halpaa ja hyväehtoista rahoitusta oli saatavilla, moni asuntosijoituskohde varattiin tai myytiin nopeasti. Tässä ei ole mitään väärää, jos asuntosijoittaja oli hyvin etukäteen valmistautunut siihen, minkälaisia kohteita etsi ja kuinka paljon oli niistä maksimissaan valmis maksamaan. Kun sitten tällainen kohde oikealla sijainnilla tuli tarjolle, tarkistuslistojen tehtävät oli etukäteen suoritettu ja kysymys oli vain siitä, ehtiikö riittävän nopeasti reagoimaan.

Jokainen voi itse pohtia, kuinka monta asuntosijoittajaa tuntee tai tietää, jolla ei ollut käytössä “mikä kaikki voisi mennä pieleen” -tarkistuslistaa. Pörssilistattujen rakennusyhtiöiden osavuosikatsauksista ja kenties niitä edeltävistä tulosvaroituksista voi päätellä, että mikäli tarkistuslistat oli käytössä, vastaukset olivat sellaisia, jotka eivät riittävästi jokaista asuntoja rakentavaa yritystä suojanneet.

USA:ssa eletään toimistokiinteistöjen osalta parhaillaan aikaa, jolloin kiinteistöt vaihtavat omistajaa hinnoilla, jotka ovat jopa 60, 70 tai 80 % alle hintatasojen, joilla kauppoja tehtiin vain muutama vuosi sitten. Kenenkään tarkistuslistalla ei varmaankaan ollut pandemian tuloon varautumista. Pandemia ei kuitenkaan ole se juurisyy, miksi kauppoja tehdään paljon alemmilla hinnoilla. Toimistojen käyttöasteet ovat alhaiset ja siihen on syynä etätyö. Etätyön mahdollistava teknologia on ollut kehitettynä ja käytössä vuosikausia ennen koronatoimia. Korot ovat nousseet nopeasti, mutta senkään ei pitänyt tulla täydellisenä yllätyksenä. Keinotekoisen alhaalle korkojen painamisen toimenpiteiden piti olla alun perin tilapäisiä. Tilapäisyyden jatkuminen näytti lopulta siltä, että matala korkotaso on pysyvä, kunnes MMT (More Money Today) -teoriat pistettiin käytäntöön. Joidenkin toimistokiinteistöihin sijoittavien tarkistuslistoilla oli etätyön merkittävän lisääntymisen ja/tai korkojen nousun korkea todennäköisyys. He olivat todennäköisesti muutama vuosi sitten myyjäpuolella. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoituskohteen hylkääminen negaatiolla

Olin opiskeluaikana jo edesmenneen Seppo Rinteen rakentamistalouden väitöskirjatyön tutkimusapulaisena. Rinne tutki teollisuushallien investointipäätöksiä. Yksi hänen väitöksiään oli, että investointipäätöksiin vaikuttaa merkittävästi negaatiot. Yksinkertaistettuna siten, että oletetaan investointipäätöstä tehtävän 6-8 eri kriteerin perusteella. Jokaiselle kriteerille oli määritelty alaraja. Jos yhdenkin kriteerin osalta määritetty alaraja alittui, investointipäätös oli kielteinen riippumatta siitä, kuinka hyvin muut kriteerit toteutuivat.

Tätä voisi havainnollistaa kahden pienen lapsen vanhemman omistusasunnon ostopäätöksen tekemisellä. 7 kriteeristä voi toteutua hienosti, mutta turvallisen koulumatkan kriteeri hylkää ostokohteen, koska koulureitin varrella pitää ylittää vilkkaasti liikennöity tie.

Asuntosijoittajan tarkistuslistat eivät ole yhtä monimutkaisia kuin Finnairin pilotilla tai Elon Muskin Space-X -raketin laukaisuun valmistauduttaessa. Omasta opiskeluajan tutkimusapulaistyöstäni jäi pysyvästi mieleen se, että olen sijoituspäätöksiä tehdessäni kysynyt “mikä kaikki voisi mennä pieleen”. Tutkimusapulaisena toimin vuosina 1985-1987. Vuonna 1988 tein asumismuotovalintapäätöksen, jossa hylkäsin omistusasumisen negaatiolla ja valitsin vuokra-asumisen omaksi asumismuodokseni. Olin vuokralainen noin 7 vuotta, asuin omistusasunnossa noin 2 vuotta, ja uudestaan muutin omistusasunnosta vuokralle, kun muutin toiseen kaupunkiin.

Paljon myöhemmin olen oppinut, että Charlie Mungerilla oli tarkistuslistoissaan samanlaisia negaatioelementtejä, joiden osuessa kohdalle analyysi päättyi siihen ja päätös oli ehdoton ei.

Minkälaisia asuntosijoittajan tarkistuslistat voisivat olla?

Tämä listaus on vain suuntaa-antava, mutta kuvastaa sitä, minkälaisia tarkistuslistoja asuntosijoittaja voisi itselleen laatia sijoituspäätöstä tehdessään:

1. Nettovuokratuotto – mistä kaikista lähteistä kertyy operatiivista tuloa ja mistä kustannukset koostuvat, kun rahoitusta ei huomioida
2. Kassavirtatuotto – mikä on kassavirta pitkällä aikajänteellä, kun huomioidaan rahoitus, pääomainvestoinnit, verot, jälleenrahoitus ja myynti
3. Erilaiset pääoman tuotot – mikä on tuotto sijoitetulle pääomalle
4. Operatiivinen ja hallinnollinen analyysi – mikä on kohteen operatiiviseen toimintaan ja hallintoon vaadittavan oman käytettävän ajan tuotto
5. Riskit – asuntosijoittamiseen liittyvien riskien arvioiminen
6. “Mikä kaikki voisi mennä pieleen” – kysymykset

Esimerkiksi Kassavirtatuotto -tarkistuslista ei siis ole kassavirtatuoton laskemista, vaan pelkästään kassavirtatuoton kannalta kriittisten ja tärkeiden asioiden muistamista varten oleva tarkistuslista. Tarkistuslistan yksi kohta voisi olla “Verot”. Jos asuntosijoittaja on muistanut kohdetta laskiessaan, että tuotosta pitää maksaa verot ja niihin pitää löytyä varat, silloin hän ruksaa tarkistuslistastaan kohdan “Verot” muistetuksi. 

“Mikä kaikki voisi mennä pieleen” -tarkistuslista voi pitää sisällään erilaisia kysymyksiä, jotka voivat olla sekä asia- että tunneperusteisia. Asiaperusteinen kohta listalla voisi olla esimerkiksi “6 %:n stressitesti”. Tunneperusteisia kohtia tarkistuslistalla voisi olla “Polttaako lainalupaus tai raha tilillä” ja “Olenko mukana laumahuumassa”.

Kirjoita muistiin sijoituspäätöksen tekemishetkellä, miten sijoituksen perustelit

Osakesijoittamisessa minulla on käytäntö, jossa riittävän analyysin jälkeen teen ensimmäisen pienen sijoituksen. Sijoitus on niin pieni, että täydellisellä epäonnistumisella ei olisi omaan talouteeni merkittävää vaikutusta. Samalla tavalla sijoituksen 10-kertaistumisella ei myöskään olisi merkittävää vaikutusta. Ensimmäinen pieni sijoitus vain terävöittää omaa työskentelyäni, ja on yksi vaihe prosessissani. ”Mikä kaikki voisi mennä pieleen” -tarkistuslistani sisältää kysymyksen, onko toimitusjohtaja tollo vai fiksu. Jos ”tollo” -kriteeri täyttyy, negaation seurauksena sijoituspäätös on aina kielteinen. Tosi moni pörssiyhtiön toimitusjohtaja on tollo. Sammon johdossa ei ole ollut tolloja pitkään aikaan. En koskaan sijoita yrityksiin, joiden liiketoiminnan ansaintalogiikkaa en osaa tai ymmärrä. Silloin on riski, että luulen tolloa fiksuksi, koska olen itse tollo. 

Asuntosijoittamisessa sijoitettavat pääomat ovat moninkertaisia. Siksi tarkistuslistojen laatiminen ja niiden jatkuva parantaminen ovat tärkeitä. Sijoituspäätöksen perusteluiden kirjoittaminen auttaa myöhemmin tarkistelemaan, kuinka hyvä tai huono päätös oli, ja kuinka paljon mukana oli markkinan myötätuulta ja aurinkoa, joka teki jokaisesta asuntosijoittajasta taitavan. Jos huomaat, että taloyhtiön hallitusta johtaa tollo ja hänen perässään kulkee hiljaa toinen tollo, joka tekee pöytäkirjoja, pohdi tarkkaan, onko kyseessä negaatio, jonka perusteella sijoituspäätöksen pitäisi olla ehdottomasti kielteinen. Olen ollut aikoinaan sellainen tollo, joka on asunnon tällaisesta yhtiöstä ostanut.

Tarkistuslistat ovat asuntosijoittajakohtaisia. Yleiset tarkistuslistat auttavat pääsemään alkuun ja siinä suhteessa niistä saa lisäarvoa. Parhaimmillaan tarkistuslistat toimivat, kun ne on laadittu itse perustuen omaan osaamistasoon, kokemukseen ja virheistä oppimiseen. Sijoituksia tehdessä mukana on aina tunteita. Tarkistuslistoilla voi lisätä analyyttisen aivopuoliskon osuutta. Tarkistuslistalla voi myös olla kohtia, joissa varmistetaan, että sijoituspäätöstä tehdessä myös intohimon positiiviset tunteet ovat läsnä. 

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokokaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Tuoretta sisältöä:

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok