“Osta, Remontoi, Myy” -strategian hyvät ja huonot puolet – Blogi #395

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

---

“Osta, Remontoi, Myy” -strategia eroaa monilta osin “Osta ja Pidä” -strategiasta. Jotkut asuntosijoittajat ovat erinomaisia vuokranantajia. Toiset ovat erinomaisia suunnittelemaan ja toteuttamaan remontteja. Joku asuntosijoittaja keskittyy pelkästään flippaamiseen. Joku toinen harjoittaa sekä flippausta että vuokraustoimintaa. Kun asuntosijoittaja on tehnyt ensimmäisen perusteellisen oma-analyysin siitä, voisiko ORM -strategia sopia hänelle, seuraavaksi on hyvä tarkastella tämän asuntosijoitusstrategian hyviä ja huonoja puolia.

Oheinen lista ei välttämättä ole täysin kattava, mutta sillä pitäisi päästä pitkälle, kun arvioi, painavatko hyvät puolet omassa vaakakupissa huonoja puolia enemmän. Aloitetaan hyvistä puolista.

1. Mahdollisuus tehdä voittoa nopeasti pääomia pitkäksi aikaa sitomatta

Suomessa ei tietääkseni tilastoida flippaamista, joten flippaamisella voittoa tekevien osuutta kaikista flippaajista tai keskimääräisen voiton suuruutta ei pysty faktapohjaisesti esittämään.

Jokainen flippi on projekti, jolla on aikataulu ja budjetti. Joskus flippiprojekti voi käsittää pelkästään asunnon perusteellisen siivoamisen ja pienkorjausten tekemisen, jolloin kesto mitataan viikoissa. Uudisasuntoa flipatessa kohde voidaan varata ennakkomarkkinointivaiheessa ja myydä kohteen valmistuessa, jolloin aikaa kuluu yli vuosi. Pääsääntöisesti flippiprojektin kestoa hahmotettaessa puhutaan kuukausista eli tässä aikaikkunassa asuntosijoittaja pääsee laskemaan, tuottiko flippiprojekti voittoa ja kuinka paljon. Pääoman kiertonopeuden kasvattaminen ja vieraan pääoman käyttö ovat flippaajan kannattavuutta lisääviä mahdollisuuksia.

Mikäli flippaajan kohderyhmänä on omistusasuntoa ostavat, kuten usein on, flippaamisessa on mahdollisuus tehdä ennakoitua parempikin voitto, koska omistusasuntoa ostetaan useammalla kriteerillä. Osa kriteereistä voi perustua tunteeseen siitä, että kyseessä on ostajan unelmien koti. Jos näytölle osuu useampi unelmien kotinsa näkevä, asunnosta voi syntyä vielä hintaa nostava tarjouskilpailu.

Aina kyse ei ole siitä, että asunnosta maksetaan tunteilun syystä ylihintaa. Esimerkiksi kahden pienen lapsen vanhemmat voivat arvottaa turvallisen kulkureitin päässä olevia lastentarhaa ja alakoulua tavalla, joka perustuu järkeilyyn ja tunteeseen. Oikeaa vastausta on mahdoton antaa sille, kuinka monta euroa on lapsen turvallisen koulutien arvo.

2. Riski pääoman menettämisestä on rajattu ajallisesti ja määrällisesti

Olettaen, että flippaaja ei tee katastrofaalisia virheitä tarjousta edeltävässä analyysivaiheessa, kohteeseen käytetyn oman pääoman menettämisen riski on pieni. Vaikka asuntomarkkinoilla tapahtuisi käänne huonompaan suuntaan flippiprojektin alkamisen ja päättymisen välillä, asuntomarkkinat eivät juuri koskaan pysähdy täydellisesti. Flippaaja voi joutua luopumaan voittotavoitteestaan ja myymään kohteen omakustannehintaan. Joskus myynti voi edellyttää sitä, että flippaaja joutuu myymään kohteen tappiolla. Riski kohteen muuttumisesta arvottomaksi on kuitenkin erittäin matala. 

Kun flippiprojekti on päättynyt, flippaajalla ei ole omistamiseen ja vuokraustoimintaan liittyviä riskejä.

3. Mahdollisuus vaikuttaa onnistumiseen on suuri

Jos strategian nimestä käy ilmi, että flippaaja voi vaikuttaa omalla osaamisellaan ja toiminnallaan oston, remontin ja myymisen onnistumiseen merkittävästi.  

Näitä vaikutusmahdollisuuksia löytyy luovuutta ja visuaalista silmää edellyttävästä remontin lopputuloksen suunnittelusta, diilien ja rahoituksen neuvotteluista sekä oman ajan ja työkalujen käytöstä remontissa. Kaikkia toimintoja ei tarvitse suorittaa itse. Mahdollisuus valita oikeat palveluntarjoajat ja päätökset oman ajan ja panostusten kohdistamisesta ovat kaikki flippaajan käsissä. Mitä paremmin flippaaja tämän palapelin kokoamisessa onnistuu, sitä todennäköisemmin lopputuloksena on positiivinen taloudellinen tulos. 

Uudiskohteita flipattaessa nämä vaikuttamismahdollisuudet ovat pienempiä. Flippaaja ei pääse osallistumaan projektipäällikön tehtäviin, joten mahdollisuudet vaikuttaa lopputuloksen onnistumiseen ovat pienet.

4. Flippaus on aktiivista toimintaa ja siitä seuraa nopeita oppimis- ja verkostoitumishyötyjä

Mitä enemmän ja säännöllisemminn flippiprojekteja toteuttaa, sitä nopeammin flippaajan osaaminen ja verkostot kehittyvät.

Flippaaja arvioi koko ajan markkinoita sen suhteen, millä hinnalla remontoituja asuntoja voisi myydä, millä kustannustasolla asuntoja voisi remontoida, ja kuinka paljon peruskuntoisista asunnoista voisi maksaa. Jokainen myyntivaihe opettaa flippaajaa siitä, mistä ostajakandidaatit ovat kiinnostuneita ja valmiita maksamaan. Tämän opin flippaaja voi viedä seuraavaan projektiin suunnitelmaa parantaen ja turhia kustannuksia karsien asunnon houkuttelevuutta menettämättä. 

Kaikki transaktioista palkkionsa saavat kumppanit arvostavat flippaajia toistuvina tulonlähteinä. Rahoittajat, urakoitsijat, materiaalitoimittajat, suunnittelijat ja kiinteistönvälittäjät ovat kaikki esimerkkejä toimijoista, jotka ansaitsevat sitä enemmän, mitä useampia ja onnistuneempia projekteja flippaaja toteuttaa. 

Näistä voi flippaajalle syntyä positiivinen kierre, joka mahdollistaa toiminnan kasvattamisen.

5. Flippaus voi kasvaa yksittäisistä projekteista sivutoimisen yrittäjyyden kautta kokoaikaiseksi tekemiseksi

Jokainen golffari on joskus ollut se epävarma aloittelija ensimmäisellä golfkierroksellaan, jolloin eteneminen tapahtuu usein metsähallituksen puolella lyhyeksi leikattua peliväylää säästäen. Lähes kaikki ammattimaiset flippaajat ovat joskus aloittaneet ensimmäisellä yhdellä flippiprojektilla. 

Yhden flippiprojektin kokeilu voi olla arvokas sen suhteen, että käytännön kautta selviää, ettei ORM ollutkaan sopiva strateginen valinta. Se voi myös sytyttää kipinän, josta ajan kuluessa kasvaa siirtymäpolku täyspäiväiseksi flippaajaksi. Mikäli flippaaja pystyy keskimäärin toteuttamaan riittävän voitollisia flippiprojekteja kerta toisensa jälkeen, toiminnan kasvua rajoittavia tekijöitä ei ole. 

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

---

Kaikessa sijoittamisessa, myös flippaamisessa, on huonojakin puolia. 

1. Projektin päättyessä tulot loppuvat, jos uutta ei aloita

Tämä voi olla myös positiivinen ominaisuus sellaiselle, joka tavoittelee satunnaisia lisätuloja flippaamisella. Jos päätulolähteenä on ansiotyö tai yrittäjätulot muunlaisesta yritystoiminnasta, flippiprojektin päättyminen voitollisesti ilman seuraavaa projektia voi olla positiivinenkin tilanne, jos odotuksissa on toipumisen ja muiden elämää tasapainottavien intressien aika.

Mitä aktiivisempi flippaaja on, sitä enemmän se muistuttaa monen yksinyrittäjän elämää, jossa jokainen kesä-, joulu- ja hiihtoloma on kuluerä, jonka aikana tulopuolta ei kerry. Ansiotyössä oleva saa kesälomalle lähtiessään kuukausipalkan lisäksi lomarahan. Täyspäiväisellä flippaajalla ei ole tällaista huoletonta luksusta. 

Jos flippaaja sairastuu, joutuu onnettomuuteen tai muuten elämässä tapahtuu jotain, joka vie tai heikentää kykyä käynnistää uusia ja uusia flippiprojekteja, tulot pienenevät tai loppuvat kokonaan. Välillä flippaajan arki voi tarkoittaa työntäyteisiä viikonloppuja kuukaudesta toiseen.

2. Taloudellisten riskien realisoituminen ja puskurien puuttuminen voi tuhota kerrytetyn varallisuuden

Kaikki flippiprojektit eivät ole taloudellisia huippumenestyksiä. Usein puskurien puuttuminen yhdistyy kokemattomuuteen, jolloin heti ensimmäisessä flippiprojektissa voi menettää kovalla vaivalla kerättyjä omia pääomia.

Kustannusbudjetti voi ylittyä puutteellisesti tehdyn tarjousvaiheen seurauksena, piilevien ongelmien osoittautuessa isoiksi tai liian optimistisen remonttibudjetin seurauksena. Jos nämä osuvat kaikki kohdalle samalle kertaa, mukaan voi tulla myös aikataulun ja rahoituskustannusten ylittymiset. Hoitovastikkeet sekä sähkö- ja vesilaskut kerryttävät omalta osaltaan kustannuspiikkiä. Ja jos ihan kaikki menee pieleen, korot nousevat ja syövät ostajakandidaattien ostovoimaa myyntiaikaa pidentäen ja kauppahintaa laskien.

“Mikä kaikki voisi mennä pieleen” -kysymyksen esittäminen on paljon ikävämpää ja innostusta vähentävää puuhaa kuin erilaisten voittoskenaarioiden unelmointi. Tämä kysymys pitäisi kuitenkin aina esittää, koska sitä kautta voi laskea myös tarvittavien puskurien suuruutta, jos kysymykseen vastaamisen jälkeen tekee etenemispäätöksen.

3. Verotus voi yllättää

Verohallinto on antanut syventävän vero-ohjeen yksityishenkilöiden flippaustoiminnan tuottojen verottamisesta.

Lähtökohtaisesti asunnon myynnistä saatuja voittoja verotetaan tuloverolain luovutusvoittoveroa koskevien säännösten mukaisesti. Toisaalta sanotaan, että yksityishenkilön flippaustoiminnan täyttäessä elinkeinotoiminnan tunnusmerkit, toimintaan sovelletaan elinkeinotulon verottamisesta annettua lakia.

Ohjeessa sanotaan, että elinkeinotoiminnan yleisinä tunnusmerkkeinä pidetään:

• Voiton tavoittelua.
• Toiminnan taloudellista riskiä.
• Toiminnan kohdistumista laajaan tai rajoittamattomaan henkilöjoukkoon.
• Toiminnan itsenäisyyttä.
• Toiminnan suunnitelmallisuutta ja jatkuvuutta.

Luettelo ei ole tyhjentävä, eikä jokaisen tunnusmerkin tarvitse täyttyä, jotta toimintaa voitaisiin pitää elinkeinotoimintana. Käytännössä elinkeinotoiminnan tunnusmerkit eivät poikkea jokaisen flippikohteen onnistumisen perusedellytyksistä mitenkään.

Valitettavasti ohje ei aseta minkäänlaisia selkeitä rajoja, joiden puitteissa yksittäisiä tai satunnaisia flippiprojekteja voisi yksityishenkilönä toteuttaa luovutusvoittoveron piirissä, jolloin veroseuraamukset olisi ennakoitavissa.

Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

4. Verottajalle maksetut pääomat eivät koskaan enää tuota mitään

Nimensä mukaisesti “Osta-, Remontoi, Myy” -strategian toteutus päättyy onnistuessaan remontoidun asunnon myymiseen voitolla. Voitosta on maksettava verot. Verottajalle kerran maksettu pääoma ei enää koskaan ole flippaajan käytössä ja “korkoa korolle” -efekti ei pääse toteutumaan. 

Jokainen asuntoflippiprojekti on lyhytkestoinen investointi eikä sitä voi harjoittaa osakesäästötilin tai vakuutuskuoren suojassa. 

5. Työn ja vapaa-ajan tasapaino voi järkkyä projektityyppisessä flippauksessa

Jos flippausta tekee yksityishenkilönä projekti kerrallaan tai osa-aikaisesti päätyön ohella, työpäivien pituudet voivat venyä, mutta vuorokaudessa olevien tuntien määrä ei jousta. 

Jokaisen flippaajan pitäisi arvioida kokonaisuutta, kuinka monta tuntia päivässä pitää varata nukkumiseen, itsestä huolehtimiseen, ansiotyöhön ja kenties parisuhteen ja perheen kanssa vietettyyn aikaan. 

Suvi Schwab -keskustelu Osa 2/3 Motivaatio – Ostan Asuntoja Podcast #291

Yhteenveto

Oikealla asenteelle, motivaatiolla ja systemaattisella toiminnalla “Osta, Remontoi, Myy” -strategia on suurella todennäköisyydellä joillekin asuntosijoittajille erinomainen strategien valinta. 

Näiden hyvien ja huonojen puolien huolellinen arviointi antaa yksittäiselle asuntosijoittajalle lisää valmiuksia arvioida, olisiko ORM-strategia se oikea valinta.

Keksitkö muita hyviä ja huonoja puolia, jotka kirjoituksesta puuttuvat kokonaan?

---

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

---

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

---

Tuoretta sisältöä:

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279

Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok