Siirry sisältöön

Nettovuokratuotto asuntosijoittajan laskelmissa – Blogi #236

03/01/2021

Muutama viikko sitten pyytelin apua Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla videolla #144 “Mikä on vuokratuotto-%:n laskentakaavassa viivan yläpuolella oleva termi?”. Kiitos kaikille palautetta ja ajatuksia antaneille.

Mietin parhaillaan asuntosijoittamisen tunnuslukuja ja selkeintä tapaa laskea kassavirta ja missä kohtaa laskentaa tulisi huomioida verot. Jouduin peruuttamaan tai aloittamaan ihan perusteista, koska koko tämä laskentahaara käynnistyy termistä… 

(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12

Jotta tätä termiä ei tarvitsisi jatkuvasti kirjoittaa tuohon muotoon, hain sille suomenkielistä sanaa, joka olisi mahdollisimman selkeä. 

Palautteen ja tutkimisen jälkeen päädyin käyttämään termiä “nettovuokratuotto”. Lopullisen valinnan tein “nettotuoton” ja nettovuokratuoton” välillä. Amerikkalaisessa asuntosijoituslaskennassa termi on yksikäsitteisesti Net Operating Income, jonka lyhenne on NOI. Koska tuotto pääsääntöisesti tulee vuokrista, päädyin käyttämään termiä “nettovuokratuotto”. Myös Kojamo käyttää samaa termiä.

Asuntosijoittamisen tuottolaskennan kaksi linjaa

"Sähköpääkeskus"

Kaikille asuntosijoittajille alkaa toivottavasti olemaan tuttu vuokratuoton käsite ja vuokratuotto-% tunnuslukuna. Yhden tai kaksi sijoitusasuntoa omistavalle tai tavoittelevalle asioita ei kannata liiaksi monimutkaistaa. Vuokratuotto-%:n laskentaan rajoittuminen pitää asiat yksinkertaisena.

Vuokratuotto-%:n yksinkertaisessa laskentalinjassa viivan alla olevana tunnuslukuna käytetään sijoitusasunnon velatonta hintaa. Osa on ostanut sijoitusasuntonsa käteisellä, jättänyt ensiasuntonsa sijoitusasunnoksi tai saanut asunnon perintönä. Velaton hinta viivan alla jakajana on monelle oikea ja riittävä luku.

Osa on myös käyttänyt tulonhankkimislainaa sijoitusasunnon oston rahoittamiseksi. Yksinkertaisessa asuntosijoittamisajattelussa tulonhankkimislaina otetaan ostettavaa sijoitusasuntoa lainan vakuutena käyttäen. Tavoitteissa siintää sijoitusasunnon maksaminen velattomaksi, jolloin yhdestä tai kahdesta sijoitusasunnosta tulisi mukava lisätulovirta ansio- tai eläketulojen rinnalle. Oman pääoman heikkenevän tuoton näkeminen laskentakaavan muodossa on turhan monimutkaista ja jopa merkityksetöntä ajettelua, kun tavoitteena on yhden tai kahden velattoman sijoitusasunnon omistaminen.

Mikäli pyrkii kasvattamaan omaa asuntosijoitustoimintaansa johdonmukaisesti vuodesta toiseen, yksinkertaisen laskentalinjan rinnalle pitää ottaa toinen laskentalinja, joka huomioi paremmin velkarahan käytön vaikutuksen sekä yksittäisen kohteen arviointiin, että toiminnan kokonaiskannattavuuteen. Toisessa laskentalinjassa velattoman hinnan tilalle viivan alle tulevat sijoitettu pääoma ja oma pääoma. Myös ensimmäisen laskentalinjan kaavaa pitää oppia pyörittämään siten, että kahden kaavan tekijä ollessa tiedossa, sieltä osaa luontevasti hakea kolmannen riippumatta siitä, onko kolmas nettovuokratuotto, velaton hinta vai vuokratuotto-%.

Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #38


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Sijoitusasunto-opas – Näin sijoitat asuntoihin vuonna 2020”

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta


Potentiaalinen bruttovuokratuotto, bruttovuokratuotto ja nettovuokratuotto

Koululaisena minulla oli vaikea muistaa, kumpi tuli ensin brutto vai netto. Kun keksin, että B on aakkosissa ennen N-kirjainta, sain bruton ja neton aina oikeaan järjestykseen.

Ennen kuin voi laskea nettovuokratuoton, pitää pohtia, mikä on bruttovuokratuotto. Bruttovuokratuottoakin edeltää pohdinta siitä, missä kohtaa laskentakaavaa esiintyvät tyhjät kuukaudet ja maksamatta jätetyt vuokrat.

Tekijässä (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 näyttäisi siltä, että asunto on sekä vuokrattuna 12 kuukautta että vuokralainen maksaa vuokraa koko tältä 12 kuukauden ajalta. Koska tyhjä kuukausi tai maksamaton vuokra ei ole kulu, joista saa kirjanpitoon kuitin tai tiliotteeseen merkinnän, edistyneemmän asuntosijoittajan laskennassa on muutama uusi yksinkertaisuutta vähentävä termi.

Ensimmäiseksi esitellään “Potentiaalinen bruttovuokratuotto” -termi. Se on vuosittainen sijoitusasunnosta tai asuntosijoituksesta saatava tuotto, kun asunto on koko vuoden vuokrattuna ja vuokralainen maksaa vuokran jokaiselta kuukaudelta.  

Akateemista syvyyttä saa vielä, kun pohtii, tarkoittaako potentiaalinen bruttovuokratuotto markkinavuokraa vai asuntosijoittajan käyttämää vuokratasoa. Moni yksityinen asuntosijoittaja ajattelee, että kokonaisuuden kannalta markkinavuokraa hieman alhaisempi vuokrataso pitää tyhjät kuukaudet loitolla ja vuokralaisen tyytyväisenä pitkäaikaisena ja säntillisenä vuokranmaksajana. Jos tyhjä kuukausi kuitenkin tulee kohdalle, lasketaanko se markkinavuokralla, omalla käytetyllä vuokralla vai alennetulla vuokralla, jos sitä keinoa käytetään uuden vuokralaisen houkuttelemiseksi.

Mikäli vuokrataso on muutaman prosentin alle markkinavuokran, ollaan alueella, jossa ei kannata pitkään viipyä, koska markkinavuokrankin määrittämisessä on jo muutaman prosentin haarukka. Jos vuokra on 15-30 % alle markkinavuokran, silloin on tuskin asuntosijoittajana tasolla, jossa pohtii “potentiaalinen vuokratuotto” -termin määritelmää omassa laskennassaan. Kannattaa lähestyä asiaa siten, että käyttää parhaan arviointikykynsä mukaisia mahdollisimman realistisia arviota.

Bruttovuokratuotto saadaan vähentämällä potentiaalisesta bruttovuokratuotosta se osuus, jonka arvioidaan menetettävän asunnon tyhjänä olon takia tai vuokralaisen maksamatta jättämien vuokrien takia.

Potentiaalinen vuokratuotto on joka tapauksessa arvio, jonka osumatarkkuus paranee kokemuksen ja toiminnan kasvun myötä. Siihen vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainon muutokset uudisrakentamisen seurauksena. Suhdannemuutokset taloudessa voivat vaikuttaa työpaikkojen määrään ja vuokralaisten kykyyn maksaa sopimuksen mukaista vuokraa. 

“Asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta” -sanonta liittyy potentiaalisen bruttovuokratuoton ja bruttovuokratuoton arvioimiseen. Toinen asuntosijoittajan sanonta on, että “mikäli asunnoissa ei koskaan ole tyhjää kuukautta, vuokrataso on todennäköisesti liikaa alle käyvän markkinavuokratason”.

Toiminnan kasvaessa myös tulonhankkimislainan määrä kasvaa. Mikäli pankin puolella neuvottelemassa on asuntosijoittamista hyvin ymmärtävä henkilö, asuntosijoittajan uskottavuutta kasvattaa, mikäli hän on jollain perustellulla kertoimella varautunut siihen, että sijoituskohteessa tai koko asuntosijoitussalkussa on vuoden aikana jonkin verran tyhjiä kuukausia ja joku vuokralainen jättää vuokraansa maksamatta. 

Toiminnan kasvattamiseen ja kehittämiseen pyrkivä asuntosijoittaja tulee jossain vaiheessa ostamaan asuntonippuja tai kokonaisen kerrostalon. Mikäli kyse on vanhoista asunnoista tai vanhasta kerrostalosta, asuntoja ostetaan vuokralaisineen ja osa asunnoista voi olla tyhjiä. Sekä oman laskennan että rahoitusneuvottelujen kannalta laskentaymmärrys pitää olla tasolla, jossa ainoa käytettävä kaava ei enää ole muotoa

(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12

Laskentakaava on täten:

Potentiaalinen bruttovuokratuotto – 

tyhjänä oloajan menetetyt vuokrat – 

maksamattomat vuokrat

= Bruttovuokratuotto

Bruttovuokratuotto on asuntosijoittajan asuntosijoituksestaan parhaan arviointikykynsä mukainen odotettava vuokratuotto. Näin ajattelemalla, toimimalla ja laskemalla perustaa toimintansa mahdollisimman realistiseen kuvaan. Pitkällä jänteellä tämä näkyy myös rahoitusneuvotteluissa kasvaneena luottamuksena pankin silmissä.

Molempien laskentalinjojen yhteinen tekijä on nettovuokratuotto

Pidän amerikkalaisesta Net Operating Income NOI -termistä sen termin sisältöä hyvin kuvaavien sanojen vuoksi. Suora suomennos olisi “vuokraustoiminnan nettotuotto” tai “vuokraustoiminnan nettotulo”. Koska suomalaiset asuntosijoittajat käyttävät termin vuokratulo sijaan termiä vuokratuotto, nettovuokratuotto tuli loppujohtopäätöksenä valituksi. 

Yllä esitetyn bruttovuokratuotto -käsitteen ollessa tuoreena mielessä, nettovuokratuotto lasketaan seuraavasti:

Bruttovuokratuotto –

ylläpitokulut –

korjauskulut

= Nettovuokratuotto

Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden vuositason tunnusluku, joka mittaa toiminnan tuottoa euroissa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. 

Pelkälle yksinkertaisen laskentalinjan käyttäjälle kirjoituksen sisältö voi tuntua pikkutarkalta ja tarpeettomalta hienostelulta ja sitä se pitkälti onkin, mikäli ei tavoittele kasvua. Ilman tällaista laskentaakin voi olla menestyvä ja kasvussa onnistunut asuntosijoittaja. 

Nettovuokratuotto on kuitenkin sekä yksinkertaisen laskentalinjan, että toisen laskentalinjan tärkeä laskennan osa. Se on yksi kaikkien asuntosijoittajien tärkeimmistä tunnusluvuista. 

Jotta laskenta lähtisi aina oikealla tavalla käyntiin, pitää ymmärtää, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin ja toisaalta, mitä nettovuokratuotto ei pidä sisällään. Ylläpito- ja korjauskuluilla tarkoitetaan kaikkia kustannuksia, jotka ovat välttämättömiä ylläpitämään sijoituskohteen kykyä generoida tuottoa. Verot, tulonhankkimislainojen korot ja lyhennykset, arvon muutokset ja pääomainvestoinnit eivät sisälly nettovuokratuottoon.

Harjoitus: Ota yhden sijoitusasuntosi taloyhtiön tuloslaskelma ja käy se läpi sisäistääksesi, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin. 


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #132

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä, jos vanhan sijoitusasunnon verosuunnittelumahdollisuus poistuu? – YouTube #146

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147

Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224

The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198


Joulutarjous 21.12.2020-3.1.2021!

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea 6 kuukautta 4,95 €/kk. 4,95 € kuukausimaksuun sisältyy 1 ilmainen äänikirja per kuukausi, jonka jälkeen 9,95 € /kk sisältäen yhden kirjan per kuukausi. Kokeilun voi lopettaa koska tahansa 6 kuukauden aikana.

Antti Vainio Osa 1

6 kommenttia
  1. Erkki Lahtine permalink

    Moi,

    Onko jokin erityinen syy, että tuoton laskennassa ei velattomaan myyntihintaan lisätä varainsiirtoveroa? Omissa laskelmissani olen tämän lisäyksen tehnyt.

    • Ihan oikein. Kirjoitus keskittyi nyt viivan yläpuolella olevaan Nettovuokratuotto -termiin. Vuokratulojen veroja ei siihen lasketa.

  2. Tämä nettovuokratuotto käsitteenä olisi ihan tervettä ajaa enemmistön tietoisuuteen.

    Hyvä esimerkki löytyy yhdestä omassa omistuksessani olevasta kohteesta, jonka hankin 2019 kesällä.

    Vuoden 2019 vuokratuotto ostohetkellä:
    (vuokra-vastike)x12 / asuntojen velaton hinta(sis. varainsiirtovero ja 10v remontit mukaan luettuna)

    (430-130) x 12 / 53000€ = 6,7%

    Vuosi 2020 todellinen tilanne

    ((430-130) x 2 + (395-130) x 8 ) – 450€ / 53000 = 4,3%

    Tähän taustalla on vuokralaisen vaihtuminen, pari tyhjää kuukautta ja hetkellinen (liekö koronan) aiheuttama vuokratason aleneminen + muutama korjauskustannus asuntoon.

    Eli näin ollen aika radikaaleja eroja oletettuun vuokratuottoon ja todelliseen nettovuokratuottoon. Toki täytyy se todeta, että mukana oli paljon huonoa tuuria ja sitä kautta huono vuosi, mutta hei elämä on.

    Tämä osoittaa sen, että kuinka vahingollista pelkkä vuokratuoton laskeminen ja sen mukaan sijoituspäätösten tekeminen voikaan olla. Mikäli sijottaja tuojottaa pelkkää vuokratuottolaskuria, eikä esimerkiksi laske kassavirtaa eikä oman pääoman tuottoa, niin voi olla helposti tilanteessa, jossa korttipakka kaatuu.

    Tosin niin kuin olet Harri itsekin moneen kertaan sanonut, että nousevassa markkinassa on helppo toimia sijoittajana ja tämä onkin mahdollistanut monelle menestymisen pelkkää vuokratuottolaskuria hyödyntämällä.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Miten verot huomioidaan asuntosijoittajan kassavirtalaskennassa? – YouTube #148 | Ostan Asuntoja
  2. Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #133 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: