Siirry sisältöön

Asuntosijoittajan kassavirta- vai arvonnousuvarallisuus? – Blogi #220

13/09/2020

Kun pörssikurssit romahtivat maaliskuussa 2020, median palstoille pääsi kertomaan tuntemuksiaan, miltä tuntui olla osakemiljonääri. Tähän tilanteeseen pääsi suurinpiirtein ja yksinkertaistettuna siten, että helmikuussa 2020 omisti osakkeita kahdella miljoonalla. 

Mikäli ei erehtynyt myymään, tilanne korjautui ennennäkemättömällä tavalla ja nopeudella ja osakemiljonääri vaurastui takaisin tuplamiljonääriksi.

Kaltaiselleni 55-vuotiaalle maaliskuun pörssiromahdus ei ollut ensimmäinen mutta sen lyhytaikaisuus tilanteessa, jossa koko maailman talous oli koronan panttivankina, oli kokemus, jonka puolesta vetoa en tajunnut lyödä. 

Vaikka finanssikriisin pohjilla olinkin osakkeissa ostolaidalla, osinkoihin liittyvä epävarmuus käänsi sijoituskiinnostustani “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Osinkojen loppuminen tai leikkautuminen epämääräiseksi ajaksi oli nostamassa positiivista kassavirtaa sijoituskriteerieni joukkoon, josta en tinkisi. Olin tykästynyt taloudelliseen vapauteeni ja sen menettämisen uhkakuvat kävivät mielessä finanssikriisin aikana.

Vaurastuminen versus vauraana pysyminen

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola vinkkasi uudesta “The Psychology of Money” -kirjasta, joka kolahti Audibleen kuunneltavaksi viime viikolla. Kirjassa on kappale “Getting Wealthy vs. Staying Wealthy”, joka on aihealue, jota olen työstänyt ajatuksissani ja opiskellut viimeiset noin 3 vuotta. 

Kirjassa on muitakin hyviä kappaleita ja sitä voi opiskella kappale kerrallaan. Kirja on huomattavasti kehittävämpää ajanvietettä kuin Veikkauksen markkinointiministerien koottujen rahapelitappiopuolustusviisauksien ymmärrysyritykset. 

Jos on aloittamassa asuntosijoittamista, vaurastumistaitojen opettelu on noin 100 % tärkeämpää kuin vauraana pysymistaitojen opettelu. 30-vuotiaan NHL-monimiljonäärin pitäisi sen sijaan käyttää kaikki opiskeluaikansa siihen, miten pysyy miljonäärinä, kun pistää hokkarit naulaan. Siis mikäli miljonäärinä haluaa pysyä. Veikkauksen markkinointiministereiltä löytyy keinot huippunopeaan miljoonien menettämiseen. 

Mitä velkavivutettu asuntosijoitusmiljonääri sitten pohtii?

Jos minulta kysytään, miten nettovarallisuus lasketaan, selkäytimestä tulee vastaus, että varoista vähennetään velat. Maaliskuussa 2020 velattoman osakemiljonäärin rinnalle olisi siis päässyt vähän vajaan 3 miljoonan asuntosijoitussalkulla, jossa 70 %:n velkavivulla olisi velkaa noin 2 miljoonaa, jolloin nettovarallisuus olisi miljoona euroa.

Ostan Asuntoja Blogissa käyn asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan ajatuksiani pitkälti omasta toiminnastani käsin. Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla vastailen kysymyksiin samalta pohjalta. Ostan Asuntoja Podcast:ssa äänessä ovat vieraat ja siellä ei suinkaan ohjata vieraiden ajatuksia suppiloon, jonka kapeasta päästä pulpahtaa ulos ainoana oikeana vastauksena “kassavirtapositiivinen “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen”.

Vauraana pysymisen tavoittelu ei ole niin yksinkertaista kuin luullaan. Valtaosa lottovoittajista tai huippu-urheilijamiljonääreistä päätyy menettämään miljoonansa. Alkukappaleen esimerkissä miljoonan menettäminen onnistui osakesijoittajalta lottovoittajaa tai huippu-urheilijaa vielä paljon nopeammin. Voisiko sama tapahtua “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle? Miten sellainen tilanne voisi syntyä?

Mitä voisi tarkoittaa otsikon kassavirtavarallisuus?

Kertauksena vielä, että positiivinen kassavirta verojen jälkeen tarkoittaa sitä, että asuntosijoitustoiminnan tuotoilla katetaan lainanhoitomenoja ja veroja myöten kaikki negatiiviset suoritukset ja rahaa jää vielä tilille.

Otetaan käyttöön vuokratuoton laskentakaava:

vuokratuotto = vuokratulo / arvo 

Tästä saadaan arvonmäärityksen laskentakaava:

arvo = vuokratulo / vuokratuotto

Nyt moukaroidaan tätä kaavaa vähän isommallla lekalla eikä tartuta yksityiskohtiin vaan tehdään siitä kassavirtavarallisuuden laskentakaava

kassavirtavarallisuus(arvo) = kassavirta / tuotto-%

Jotta tällä moukaroidulla kaavalla välittyisi pohdintani ydin kaikille kolmelle lukijalle, jotka vielä ovat mukana, heitetään kaavaan 50 000 euron vuosittainen kassavirta ja 5 %:n tuotto.

Kassavirtavarallisuus = 50 000 / 0,05 = 1 000 000 euroa

Jos asuntosijoitussalkku tuottaisi kassavirtaa 100 000 euroa vuodessa, olisi kassavirtavarallisuus 2 miljoonaa euroa eli velattoman osakesijoittajan helmikuun ja toukokuun 2020 tilanteen varallisuutta vastaava summa.

Osakesijoittajana vauraana pysymiseen verrattuna olin maalis-huhtikuussa huomattavasti rauhallisempi oman vauraana pysymiseni osalta. 

Kysymyksiä ja vastauksia asuntosijoittamisen vuokratuotto-%:in liittyen – Blogi #143

Kassavirtanegatiivisuus ja vauraana pysyminen

Markkina-arvonnousua painottava “osta ja pidä” -asuntosijoittaja perustelee 0- tai negatiivisen kassavirran asuntosijoitussalkkuaan sillä, että tulevaisuuden markkina-arvojen nousu palkitsee paljon enemmän kuin nyky- tai lähitulevaisuuden negatiivinen kassavirta rankaisee. Asuntosijoitussalkun negatiivinen kassavirta kompensoidaan ansiotuloilla tai yrittäjätuloilla.

USA:n finanssikriisi on täynnä tarinoita kassavirtanegatiivisistä nettomiljonääriasuntosijoittajista, jotka menettivät miljoonansa, koska raju finanssikriisi vei ansio- tai yrittäjätulon eli kyvyn hoitaa negatiivisen kassavirran aiheuttama vaje.

Nettovarallisuutensa maksukyvyttömyyden takia menettäneille isku oli kova mutta aitoa osaamista omaavat ja oppimiskykyiset ovat onnistuneet toistamaan tempun ja ovat jälleen nettomiljonäärijaloillaan.

Finassikriisin yli vauraana pysynyt asuntosijoittaja on onnistunut moninkertaistamaan vaurautensa finanssikriisin jälkeisenä aikana.

Kuinka paljon varovaisuutta on liikaa varovaisuutta?

Tähän kysymykseen minulla ei tietenkään ole vastausta mutta pohdin sitä jatkuvasti tällä hetkellä. Viime tiistain YouTube -videolla selitin, miksi yhä pohdin enkä pohtimisen sijaan vieläkään tiedä riittävällä varmuudella. 

Vaikka Suomessa ei vielä ole tapahtunut USA:n finanssikriisin kaltaista asuntojen hintojen täydellistä sulamista, kassavirtanegatiivinen asuntosijoitusnettomiljonääri voi, oman ajatteluni pohjalta, joutua kokemaan samanlaisen kohtalon ilman asuntojen markkinahintojen nopeahkoa puolittumista. Tähän riittäisi ansiotulojen tai yrittäjätulojen romahtaminen yleisen talouslaman seurauksena, johon yhdistyisi asunto(rahoitus)markkinoiden pysähtyminen siten, että asuntosijoitussalkun osittainen realisoiminen kestäisi liian pitkään, josta seuraisi kiihtyvä kierre.

Kassavirtapositiivinen asuntosijoitusmiljonääri on suhteellisesti paremmassa asemassa, koska hänen varallisuutensa sulaminen edellyttäisi yleistä vuokratasojen laskua. Vaikka tämäkään ei ole mahdotonta, se tapahtuisi Suomen kaltaisessa asuntomarkkinassa paljon hitaammin ja laimeampana. Suomen kaupunkiasuntomarkkinoilla ei asuntojen kysyntätekijät huomioiden ole yleistä pienten ja/tai edullisten asuntojen ylitarjontaa ja yleisessä talouslamassa tällaisten vuokrakotien kysyntä todennäköisesti vain kasvaisi nykyisestä.

Vauraana pysymistä tavoittelevalle miljoonan kassavirtavarallisuus tuntuu omassa ajattelussani tämän hetkisessä maailman (talous)tilanteessa paremmalta painopisteeltä kuin miljoonan arvonnousunettovarallisuus. Toivottavasti sait tästä pohdinnasta hyötyä omalle vaurastumis- tai vauraanapysymismatkallesi.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”

Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45

 


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Lari “Ylös ja yritä” Lehto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #115

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Pitäisikö päämääriä ja tavoitteita muuttaa koronan takia? – YouTube #130

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198


Kaupallinen varoitus *

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.

 

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: