Siirry sisältöön

5 asiaa, joihin tulisi kiinnittää huomiota, kun sijoittaa asuntoihin kimpassa – Blogi #162

04/08/2019
5 asiaa, joihin tulisi kiinnittää huomiota, kun sijoittaa asuntoihin kimpassa - Blogi #162

Asuntosijoittaminen elää huumavaihetta. Mielenkiintoista on nähdä, saako huuma, hetken hengähdyksen jälkeen, vielä uuden vaihteen päälle keskuspankkien kyyhkysmäisyyden siivittämänä. Vai tuleeko kenties äkkirysähdys, jos lisähapen sijaan velkasykli päättääkin tuntea olevansa tyhjiössä.

Huumassa voidaan saada kaveriporukassa nopeasti aikaan päätös pistää pääomat yhteen ja lähteä tavoittelemaan isompia kokonaisuuksia. Onhan 1+1+1 suurempi kuin kolme? Tai riskien hajauttamiseksi tehdään päätös sijoittaa kimpassa tai lähteä mukaan kimppaan, jolloin riskien toteutuessa tappioita olisi jakamassa ja kattamassa useampi henkilö.

Ennen kimppasijoittamisen aloittamista pitäisi kuitenkin malttaa käydä treffeillä useamman kerran ennen alttarille menoa ja käydä huolella läpi ainakin nämä viisi kohtaa. Ne tulevat joka tapauksessa vastaan, jos asiat alkavat kääntymään väärään suuntaan mutta niiden käsittely ja pohdinta etukäteen voi auttaa välttämään huonojen kimppasijoitusten tekemisen kokonaan.

Sijoitusovi Blogista: Asuntosijoittajan 6 vinkkiä verkostoitumiseen

1. Yhteiset asuntosijoittamisen päämäärät ja tavoitteet 

Liian monella asuntosijoittajalla ja vuokranantajalla ei ole edes omia päämääriään ja tavoitteitaan mietittynä ja selkeästi kirjattuna. Tällaisesta lähtökohdasta kimppasijoittamiseen lähtemistä tulisi kokonaan välttää.

Omat päämäärät ja tavoitteet tulisi ensin olla kirkkaasti selvillä, jonka jälkeen vasta on mahdollista tarkastella, ovatko ne muiden kumppanien päämäärien ja tavoitteiden kanssa samansuuntaisia.

Kimppasijoittamista suunnittelevien tulisi miettiä, onko kaikilla mahdollisilla osakkailla yhtä paljon aikaa ja pääomia sijoittaa yhteiseen hankkeeseen. Mikäli näin ei ole, silloin tulisi miettiä, sopiiko tällainen lähtökohta kaikille ja erityisesti, mikäli näköpiirissä ei ole muutosta tilanteeseen.

Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132

Yksittäiset asuntosijoittajat eroavat näkemyksissään paljon siinä, kuinka positiivisen kassavirran ja pitkän tähtäimen arvonnousua tulisi painottaa keskenään. Niin pitkään kuin asuntosijoitussalkut ovat toisistaan erillään, tällainen pohdinta voi olla hyvinkin hedelmällistä asuntosijoituskolleegoiden kesken. Kun salkkuja laitetaan yhteen, painotuksen tulisi kaikilla kumppaneilla olla samansuuntainen.

2. Asuntosijoituskohteiden exit-strategia, B-suunnitelma ja irrottautumissäännöt

Kun yksittäinen asuntosijoittaja tekee uutta asuntosijoitusta, laskentavaiheessa pitäisi jo huomioida ja suunnitella exit-strategia eli miten, milloin ja millä hinnalla kohteesta luopuu. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalla tämä voi olla hyvin kaukana tulevaisuudessa tai ikuisuudessa mutta silti sitä pitäisi miettiä. Yhtä tärkeää on miettiä B-suunnitelma, varasuunnitelma siltä varalta, jos A-suunnitelman edellytykset romuttuvat.

Itse kelpuutan jälleenrahoituksen yhdeksi exit-strategiaksi, koska sitä kautta kotiutan alkuperäisen oman käteisen pääomani sijoituskohteesta ulos. B-suunnitelma täytyy olla siltä varalta, että jälleenrahoitus jostain syystä vaikeutuu tai pahimassa tapauksessa loppuu kokonaan ennalta määräämättömäksi ajaksi.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Porukalla sijoittamisen yhteydessä lisäriskinä on, että ”joukossa tyhmyys tiivistyy” eli kaikki olettavat, että joku muu on jo tehnyt ajatustyön ja lähtevät mukaan liian kevyesti. Sen lisäksi että exit-strategia ja B-suunnitelma on käyty porukalla läpi, tulisi laatia pelisäännöt siitä, miten ja millä ehdoilla porukasta voi irtaantua. Irtaantumiseen ei tarvitse aina olla syynä riitely porukan jäsenten kesken vaan syynä voi olla muuttunut elämäntilanne tai muuttuneet päämäärät ja tavoitteet. Hyvin toimivasta kimpasta irtautumisen tulisi tapahtua myös siten, että jäljelle jäävä porukka voi jatkaa tiiviimpänä.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista: Asuntosijoittamisen riskit


3. Toisiaan täydentävät asuntosijoittamisen osaamisprofiilit päällekkäisten sijaan 

Mikäli kaikki kimpan osapuolet ovat kovia visionäärejä, kasvuedellytykset paperilla ovat huikeat ja toteutumisedellytykset matalat, koska tekijät puuttuvat. Toisiaan täydentävät osaamisprofiilit luovat paremmat edellytykset pitkän tähtäimen menestykselle, jos asioita pystytään katsomaan ja käsittelemään monelta kantilta.

Asuntosijoittamisen ollessa kyseessä, diilien löytämisen ja menestyksellisen neuvottelutuloksen saamisen lisäksi remontointitaitojen ja vuokraustoiminnan osaaminen voivat olla hyödyllisiä taitoja. Tärkeää on myös tunnistaa, mitä osaamista sijoittajaporukalta puuttuu kokonaan ja hankkia sellaista tarvittaessa ulkopuolelta.

6 asuntosijoittamisen osa-aluetta mietittäväksi ennen aloittamista…ja sen jälkeenkin – Blogi #161

4. Toimenkuvien ja vastuiden määrittäminen

Toisiaan täydentävät osaamisprofiilit eivät vielä riitä, jos tehtäviä, vastuita ja palkkioita ei ole riittävän konkreettisella tasolla määritelty ja sovittu. 

IMG_1992Kimppasijoittamisen alkutaipaleella kaikki kimpassa mukana olevat voivat osallistua samansuuruisella panoksella, jos vaikka sijoituskohteena on yksi pommikuntoinen asunto, jonka porukka remontoi. Kaikki ovat kenties sijoittaneet saman suuruisen summan pääomaa ja remontin työmäärä ja siihen käytetty aika jakautuu tasaisesti. 

Tilanne muuttuu heti, kun toisen kädessä pysyy hyvin vasara ja pensseli ja toisella paremmin kynä ja kamera. Kimpassa voi myös olla kolmas osapuoli, jolta tuli pääomasta puolet mutta aikaa käytännön toteutustyöhön ei irtoa yhtään. Ilman tätä pääomaa ei olisi kohdetta hankittuna mutta ilman remontti- ja vuokraustoiminnan osaamista pommikuntoisesta asunnosta ei tulisi pääomalle tuottoa synnyttävää vuokrakotia. 

25 % hyvästä tuotosta voittaa aina 100 % nollatuotosta

Mikäli vastuita ei ole määritelty, välitön riski on, että mitään ei tapahdu. Pidemmällä aikajänteellä riskinä on jännitteiden kasvaminen, mikäli kimpassa mukana olevat kokevat, että riskit, työmäärä, kompensaatio ja tuotot eivät jakaudu oikeudenmukaisessa suhteessa.

5. Kirjallinen varautuminen muutoksiin tulevaisuudessa

Tätä kohtaa sivuttiin jo hieman kohdassa 2 irrottautumissääntöjen osalta. Se on kuitenkin vain yksi osa kokonaisuutta. Lähdettäessä kimppasijoittamiseen kannattaa laatia kirjallinen dokumentti kaikista kimpan pelisäännöistä, kimpan perustamissopimus, jo ennen ensimmäisen sijoituskohteen hankkimista.

Vuokrasopimuksen hepreaa

Kimpan perustamissopimuksessa voidaan määritellä päämääristä, tavoitteista, riskitasosta, yhtiömuodosta ja hallintomallista, alkuperäisestä ja lisäpääomasijoituksista, kokouskäytännöstä, taloudellisesta seurannasta ja raportoinnista, lunastusmenettelystä, menettelystä kimpan jäsenen menehtyessä ja  kaikesta muusta mahdollisesta, mitä kimpan jäsenet kokevat tärkeäksi sopia yhdessä etukäteen. Ongelmien ja erimielisyyksien ilmaantuessa jo tässä vaiheessa, peräytyminen on helppoa, kun sijoituksia ei ole vielä tehty.

Kimpassa asuntosijoittamisen onnistumisen hyödyt

Valmisteleva työ kannattaa tehdä, vaikka se johtaisikin joissain tapauksissa kimppasijoittamishankkeen hautaamiseen, kun selviää, että eriäviä päämääriä ja tavoitteita ei pysty eikä kannata pusertaa yhteen. Väärään kimppasijoituskohteeseen lähteminen voi viedä resurssit nurkan takana odottavasta hyvästä porukasta.

Onnistuessaan yhdessä sijoittaminen tuo seuraavia hyötyjä:

  • skaalautuminen; erittäin konkreettinen esimerkki asuntosijoittajalle on kokonaisen kerrostalon ostaminen, joka voi yksin olla ylipääsemättömän korkealla mutta mahdollista oikeassa porukassa
  • uusien ajatusten saaminen; kun kimppa on perustettu ja rahat pantu yhteen, intensiivi todelliseen sparraustyöhön on korkeampi ja asioita tulee pohdittua perusteellisemmin kumppanien kanssa
  • oman osaamisen syvällisempi hyödyntäminen; yksin sijoittaessa pitää hallita montaa osa-aluetta, jolloin aikaa menee siihen, että kaikilla osa-alueilla tulee riittävän hyväksi, että toiminta pysyy kannattavana. Kimpassa voi olla mahdollista fokusoitua omaan osaamisalueeseensa syvällisemmin ja saada siitä suuremmat hyödyt muiden hoitaessa toisia osa-alueita (1+1+1 > 3)
  • työkuorman jakaminen; porukalla sijoitettaessa työkuorma jakaantuu useamman kesken, jolloin myös hetkeksi irrottautuminen on helpompaa. Myös kannattavuus ja kokoluokka voivat nousta tasolle, jolloin ulkoisten palvelujen käytöstä tulee mahdollista suuremmassa määrin

Oletko sijoittanut asuntoihin kimpassa? Mihin ongelmiin osasit varautua etukäteen?


Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 1/2 – Ostan Asuntoja Podcast #57

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miksi teet videoita ja blogikirjoituksia asuntosijoittamisesta ilmaiseksi? YouTube #73

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

5 kommenttia
  1. asunto permalink

    Miettisin tuossa, että on varmaan ihan ookoo lafka tuo sijoituasunnot.com MUTTA, koska ne asunnot on vain asuntosijoittajien omistamia niin lienee vaikea myydä niitä muille kuin toisille asuntosijoittajille. Onkohan Huru ostanut asuntoja kyseisen firman kautta?

    • Huru omistaa asuntoja kyseisen firman kautta tulleesta kohteesta kuten myös Asuntosalkunrakenta.fi kautta tulleesta kohteesta.

      Tuo mietintä on yleisellä tasolla ihan aiheellista. Mun kaikissa asuntosijoituskohteissa ”top 3” suurimpia ongelmia aiheuttavia kohteita on kaikki sellaisia, joissa omistajaosakkaat rahapulassa ja/tai tietämättömyyttään jarruttavat isoja remontteja, josta käytännössä on seurannut se, että kohteita on toisten omistaja-asukkaiden vaikea myydä muille kuin sijoittajille, jotka osaavat hinnoitella remontit oikein. Yhdessä kohteessa surkean isännöitsijän vaihtoprosessi kesti vuosia, kun aina haluttiin antaa mahdollisuus ja ”katsotaan vielä vuosi”, kun moni omistaja-asukas ei ole tottunut ajatukseen ”potkujen antamisesta”.

      Exit-strategiaa on tärkeää miettiä kaikissa kohteissa. Sijoitusasunnot.com -myyntimateriaalien pohjalta on asuntosijoittajan paljon helpompi tehdä päätöksiä kuin valtaosasta välittäjien laatimista ilmoituksista, koska materiaalit on laatinut asuntosijoittaja toiselle asuntosijoittajalle/vuokranantajalle ja oleelliset tiedot sijoittajan kannalta on esitetty monelta kantilta. Niiden pohjalta on myös helpompi analysoida potentiaalia sille, tuleeko alue ja taloyhtiö kääntymään omistusasujavaltaisemmaksi tulevaisuudessa.

  2. Juho permalink

    Kiitos hyvästä yhteenvedosta! Toistaiseksi olen sijoittanut vain oman yhtiöni kautta, mutta kimpatkin ovat olleet mielessä. Periaatteessa teimme yhden oston kimpassa, kun neuvottelimme diiliä yhdessä, mutta ostimme sitten itse asunnot kukin omiin nimiinsä.

    Mitenhän toimisi kirjanpito, jos asunnon omistaisi 50% yritys ja 50% yksityishenkilö (lähtökohtaisesti joku toinen kuin yhtiön omistaja)? Kenelle vuokra maksettaisiin jne kirjanpidolliset yksityiskohdat?

    • En ole koskaan tuollaista yhteisomistusmallia käytännössä kokeillut. Vuokranmaksut ja vastikkeet yms. on helppoja jakaa omistusten suhteessa mutta ongelmia saattaa tulla pankissa, jos kohdetta jälleenrahoitetaan/käytetään vakuutena uuden kohteen hankinnassa. Kuolemantapauksessa mukaan voi tulla perikuntaa omistamaan suoraan kohdetta. Eli etukäteen kannattaa asiat selvittää ja kirjallisesti sopia ennen kuin lähtee liian mittavasti liian isolla omaisuudella mukaan.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Matkalla huipulle – Roni Arvonen is back – Ostan Asuntoja Podcast #59 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: