Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös – Blogi #68

Tämä on neljäs tavoitteitani koskeva kirjoitus ja toinen välitilinpäätöskirjoitus (tavoitteet 2017, välitilinpäätös 2016, tavoitteet 2016). Kirjoituksessa käyn läpi, miten matka kohti tavoitteita on toteutunut ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.

Vaikka oma asuntosijoitustoimintani sujuukin erinomaisesti, markkinatilanne ja siihen liittyvät epäjatkuvuuskohdat mietityttävät minua enemmän kuin vuosikausiin. Jokainen asuntosijoittaja on varmasti seurannut asumistukikeskustelua jo pitkään. Kimppakämppiin ja opiskelijoiden tukiin tehdyt muutokset tuntuvat ensialkuun jatkavan linjaa, jossa markkinoilla jo vallitsevia ongelmia onnistutaan pahentamaan. Korkojen pohjataso näyttää löytyneen, vuokrien nousuvauhti hidastuneen ja asuntojen hintojen nousu kiihtyneen, jotka kaikki yhdessä saavat uudet ostokohteet näyttämään entistäkin haastavimmilta kassavirtamielessä. Omien ostokriteerien mukaisten markkinakolojen löytäminen on yhä vaikeampaa. Asuntosijoittamisen moniuloitteisten tuoton osatekijöiden kautta pitkäjänteinen “osta ja pidä” -sijoittaja kuitenkin hyötyy aina jotain kautta, kunhan perusta on kunnossa. Pitkästä aikaa lähestyin pankkia vahvoin perusteluin Helsingin asuntojen vakuusarvojen tarkistamisen osalta pelkästään nousseiden markkinahintojen pohjalta.

1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen

Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on kaksinkertainen verrattuna vuoden 2016 toteumaan. Tavoitetta olen lähtenyt toteuttamaan pyrkimällä ostamaan omaan salkkuuni yksittäisiä asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja sekä oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoimalla markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti. Puhuessani sijoitusyhtiöstä tarkoitan yhtiötä, jossa olen osakkaana ja lasken omistusosuuttani vastaavan osuuden osaksi tavoitteitani ja toteumaa.

Ensimmäisen 6 kuukauden aikana oma salkkuni on kasvanut 675 000 €:lla, josta 637 000 € on salkkuun tulleita uusia asuntoja ja 38 000 € remontoimalla toteutettua arvonnousua, joka on kotiutettu uudelleenrahoittamalla. Kaikki ostokohteet täyttävät laskennallisesti positiivisen kassavirran kriteerin mutta osa on vielä rakenteilla olevia uudiskohteita, joten kassavirran taso määrittyy lopullisesti siitä, mihin vuokrataso asettuu. Kaikissa kohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa ja vanhoissa kohteissa on remontoinnin kautta toteutettavaa arvon- ja vuokratason korotuspotentiaalia.

Sijoitusyhtiön kautta ei vuodelle 2017 ole vielä tullut yhtään kauppaa. Vuonna 2016 aloitetut taloyhtiöremontit on kaikki saatettu loppuun, asunnot on kaikki vuokrattu, taloyhtiöistä on teetetty arviot ja rahoitus seuraavia kohteita varten on olemassa. Yksittäisiä asuntoja remontoidaan vuokralaisten vaihtuessa, joka nostaa sekä arvoja että vuokratasoa. Tässä vaiheessa sijoitusyhtiön osalta en kohdista mitään vuoden 2017 tavoitteiden toteumaksi.

2. Vuokrausaste

Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Tämä ylitti tavoitteeni ja oli erinomainen tulos. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen en pyri ylittämään tai edes saavuttamaan vuoden 2016 toteumaa vaan tavoite pysyy samana kuin 2016 eli 98 % ja suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Alkuvuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste oli 100 % remontitkin huomioiden, koska ne on tehty vuokralaisten asumisen aikana. Alkuvuoden aikana vain kahdessa asunnossa vaihtui vuokralainen yllättävien elämäntilannemuutosten takia. Molemmissa tapauksissa vuokralainen vaihtui lennosta lähtevien vuokralaisten aikaisen reagoinnin ja hyvän yhteistyön avustuksella. Vastineeksi toinen vuokralainen ei joutunut maksamaan irtisanomiskuukauden vuokraa asunnosta jo poismuutettuaan ja toinen sai liian aikaiseen irtisanomiseen liittyneen sopimussakon takaisin.

Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisen filosofiaani kuuluu, etten tavoittele ylimääräistä tuottoa vuokralaisten yllättävien elämäntilanteiden muutosten takia.

Myös tilalle tulleet vuokralaiset ovat tietoisia tästä ja oletan, että mikäli heille tulee edes ajatus mahdollisesta tarpeesta muuttaa, kertovat he siitä minulle heti kuin mahdollista eikä vasta kuun viimeisenä päivänä muodollisen irtisanomisilmoituksen muodossa. Heinäkuussa vaihtunut vuokralainen sai viikon vuokrarahat takaisin, kun uusi vuokralainen halusi muuttaa viikkoa ennen edellisen vuokralaisen irtisanomisajan päättymistä ja elokuussa poismuuttava vuokralainen saa puolen kuukauden vuokran takaisin samasta syystä. Kaikki nämä vuokralaiset todennäköisesti kertovat positiivista viestiä lähipiirilleen ja vuosien kuluessa piiri kasvaa.

Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisesta oli Hesarissa hyvä juttu MG Asunnot omistavan Markus Grahnin haastattelun muodossa.

3. Markkinointi

Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta.

Tämän tavoitteen toteutumiseen pyrin vaikuttamaan seuraavasti:

• Julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana; tammi-kesäkuun aikana julkaisin 16 kirjoitusta
• Aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava; tämän toteutuminen oli jo pitkällä mutta suunniteltu kumppani otti asiassa aikalisän loppumetreillä
• Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400; vuoden alussa tykkäyksiä oli 170, kesäkuun lopussa 259

Nettisivujeni kävijämäärä on hyvässä kasvussa ja koko vuoden 2016 kävijämäärä ylittyy elokuun aikana. Aikasemmista vuosista poiketen huhti-, kesä- ja heinäkuun kirjoitustauot eivät ole romahduttaneet kävijämäärää. Hakukoneiden, Facebookin ja Twitterin jälkeen eniten kävijöitä sivuilleni tulee edelleen ”Yksinhuoltajan selviytymisopas”-blogin kautta.

Olen viime aikoina pohtinut kirjoitusnäkökulmaani. Pari kirjoitusta on jäänyt jopa julkaisematta, kun samansisältöinen hyvä kirjoitus on tullut jonkun toisen toimesta eetteriin. Sinänsä tämä on hieno tilanne, että asuntosijoittamisesta kiinnostuneille löytyy useampia hyviä blogeja luettavaksi. Ohessa omat suosikkini:

Omaan ajatusmaailmaani parhaiten sopivat asuntosalkunrakentaja.fi ja Matias Savolaisen nokkelat kirjoitukset

Asuntosijoittamisesta kirjan kirjoittaneet ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogi ja Marko Kaarton blogi

Yleisempää linjaa edustavat ”Suomen Vuokranantajat” -blogi, ”Sijoitusovi” ja Hypo-pankin ”Asuntoneuvola” -blogi

Varsinainen tavoite on yhä toteutumatta kuten se jäi myös toteutumatta vuonna 2016. Tammi-kesäkuun aikana tuli useampia hyviä tarjouksia mutta aina mukana oli joku elementti, jonka takia kauppa ei minun kannaltani ollut järkevä. Valtaosalla tarjoajista on tavoitteena saada itse maksamansa tai markkina- tai mahdollisimman lähellä sitä oleva hinta asunnostaan huolimatta siitä, että asunto on saattanut olla myynnissä kuukausia. Motivoituneilla myyjillä taas asunnon lainaosuus on usein niin korkea, ettei minun kannaltani järkeviä ehtoja pysty saavuttamaan. Pyrin hakemaan erityisesti kohteita, joissa myyjä voisi osallistua kaupan rahoittamiseen. Tämä ei onnistu, jos myyjän velat ovat 80-100 % käyvästä hinnasta. Ihanteellinen myyjä olisi yhden tai muutaman velattoman sijoitusasunnon omaava vuokranantaja, joka haluaisi irrottautua vuokraustoiminnasta muttei tarvitsisi koko kauppasummaa käteisellä.

Loppuvuoden näkymät

Heinäkuussa tuli tehtyä 3 uutta vuokrasopimusta ja uusittua yhden asunnon lattia vuokralaisen asuessa asunnossa. Lisäksi yhden uuden asunnon tarjoukseen tuli hyväksyntä ja kaupat pitäisi tehdä elokuussa. Yhdessä asunnossa on lisäksi käynnissä täydellinen remontti kylpyhuoneen ja keittiön uusimista myöten, joka tulee myös laskemaan vuokrausastetta. Elokuussa pitäisi suunnitella seuraavan asunnon remontti, jossa uusiksi menee kaikki muu paitsi kylpyhuone. Tavoitteen toteutumisen kannalta olisi tärkeää, että myös kerrostalorintamalla löytyisi sopiva ostokohde, jonka hinta ei karkaa sellaiseksi, joka tekee mahdottomaksi tarvittavien taloyhtiöremonttien tekemisen.

Jos tavoitteenasetanta kiinnostaa, kirjoitukseni “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen” voi tuoda uusia ajatuksia omaan tavoitteenasetantaan.