Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät – vuokratuotto ei kerro koko potentiaalia – osa 1/2 – Blogi #24

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina. Arvonnoususta ja vuokratuotosta kirjoitetaan paljon, jopa siinä määrin, että vuokratuotosta esiintyy useita eri laskentakaavatulkintoja. Arvonnousu käsitetään liian suppeasti asunnon tulevana markkinahinnan nousuna, vaikka se onkin vain yksi oman pääoman kasvattamisen komponenteista ja ainoa, johon sijoittaja ei välittömästi voi vaikuttaa ja on sellaisena spekulatiivinen. Positiivisen kassavirran merkitystä sekä sijoitetun ja oman pääoman käsitteitä tai maksettujen verojen vaikutusta ei valtaosassa kirjoituksia avata.

Asuntosijoittaminen on hidas tie vaurastumiseen. Jos olet 20-40-vuotias, on asuntosijoittaminen erinomainen keino kohti taloudellista riippumattomuutta jo ennen eläkeikää ja taloudellisista huolista vapaita eläkepäiviä. Jos ikää on jo kertynyt enemmän, tarjoaa asuntosijoittaminen pääoman suojaa ja positiivisen kassavirran kautta lisätuloa ja -eläketurvaa. Yritän tässä kirjoituksessa avata omia näkemyksiäni siitä, mistä asuntosijoittamisen tuotot tulevat ja mihin oikeasti pitäisi kiinnittää huomiota. Otan mielelläni vastaan kommentteja sekä korjaan ja täydennän kirjoitusta.

Varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella jakaantuu kahteen komponenttiin ja nämä ovat

• oman pääoman kasvattaminen, joka suoraan kasvattaa varallisuutta ja
• kassavirran kasvattaminen, jota voi käyttää elämiseen, uudelleensijoittamiseen tai lainojen lisälyhentämiseen, joka kiihdyttää oman pääoman kasvua

Omassa asuntosijoitustoiminnassani jaan oman pääoman kasvattamisen tarkastelun

• tulevaisuuden arvonnousuun
• ostohetken arvonnousuun ja
• lainanlyhennyksiin perustuvaan arvonnousuun

Jos asuntosijoittamista opiskelee lähinnä suomalaisia kirjoituksia lukemalla, saa yliannostuksen optimismia historiaan perustuvasta tulevaisuuden arvonnoususta, kun taas ostohetken ja lainanlyhennyksiin perustuvat arvonnousut jäävät ylimalkaisesti kuvatuiksi, jos niitä mainitaan ollenkaan.

Kassavirran kasvattamisen komponentit jaan

• vuokratulojen nousuun (vuokrankorotus, vuokrausasteen maksimointi)
• lainanhoitokulujen laskuun
• veroetujen hyödyntämiseen (vuokratason nosto, vastikkeiden kirjanpidollinen käsittely)

Lisäksi pyrin seuraamaan talouden yleiskehitystä arvioidakseni inflaation kehitystä ja sopivien korkokantojen käyttöä asuntosijoittamisessa.

Tulevaisuuden arvonnousu

Suomen Vuokranantajat ry on teettänyt hyvän selvityksen “Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019” Selvityksessä on ennustettu eri kaupunkien asuntojen tulevia arvonnousuja. On tärkeää muistaa, että nämä ovat ennusteita ja selvityksessä esitetyt arvonnousut eivät varsinkaan nykyisessä taloustilanteessa ole itsestäänselvyyksiä. Omassa sijoitusfilosofiassani tällainen arvonnousu on “spekulatiivista” eikä ole miltään osin mukana laskelmassa, jonka pohjalta sijoituspäätöksiä teen. Toki on tärkeää arvioida tulevaa arvonnousu- tai laskupotentiaalia ja arvonnousun toteutuminen on erinomainen lisäbonus, josta itsekin olen päässyt nauttimaan.

Esimerkkinä mainitsen Helsingin Lauttasaaressa olevan sijoitusyksiöni, josta olen aikaisemminkin kirjoittanut. Ostin kyseisen yksiön vuonna 2004 hintaan 74 500 €, kun sen markkinahinta tänä päivänä on noin 145 000 € eli arvonnousua on tullut 70 500 €, vajaat 100 %. Jos olisin ostanut asunnon käteisellä, voisin inflaatiokin huomioiden olla ihan tyytyväinen sijoitukseeni. Voiko päätellä, että olen taitava asuntosijoittaja, koska olen onnistunut saamaan 70 500 € arvonnousun yhdestä pikkuasunnosta? Ei voi. Omat toimenpiteeni eivät juuri mitenkään ole vaikuttaneet tähän arvonnousuun.

Velkavivun käyttö tekee asuntosijoittamisesta erittäin houkuttelevan, kunhan ensin on opiskellut, miten se toimii ja miten pitää varautua, jos asiat eivät mene, kuten ostohetkellä on olettanut. Jos esimerkin asunnon olisi ostanut 70 %:in velkavivulla, olisi 22 200 €:n sijoitetulla pääomalla saanut arvonnousuna täysin saman 70 500 € eli arvonnousu olisikin ollut vajaat 320%. Miksi näin?

Sijoittamalla 30 % omaa pääomaa pääsee kiinni 100 %:iin arvonnoususta.

Kyseisen esimerkin asunnon ostin 100 %:in velkavivulla eli sijoittamalla 0 € omaa pääomaa olen saanut 70 500 € arvonnousun, jolloin periaatteessa tuotto on ääretön. Lukijan on tärkeää ymmärtää, että kokonaisvelkaantumisasteeni ei suinkaan ollut tuo 100 % vaan ostaessani ym. asunnon olin palkkatöissä ja minulla oli jo kertynyttä varallisuutta ja käteispuskureita eli olin varautunut esim. tilanteeseen, jossa minut olisi irtisanottu työpaikastani. Lisäksi pitää muistaa, että tuolloin oli mahdollista saada 25-30 vuoden sijoituslainoja, jolloin lainanhoitokustannusten kassavirtarasite oli 15-20 vuoden laina-aikaa selvästi pienempi.

Ostaisinko samasta hyvästä taloyhtiöstä tänä päivänä samanlaisen sijoitusasunnon markkinahintaan? En missään tapauksessa. Arvonnousun ollessa 100 % on saman ajanjakson aikana vuokra noussut vain noin 50 % eli tämän kohteen hinta on noussut kaksinkertaisesti vuokraan nähden. Vastikkeen nousu ja sijoituslaina-aikojen lyhenemisen vaikutus kalkyyliin, ennätysmatalasta korkotasosta huolimatta, johtaa lopputulokseen, jossa kassavirta olisi reilusti negatiivinen. En edes spekulatiivisessä mielessä pysty näkemään mahdollisena sellaista tulevaisuuden arvonnousua, joka tekisi vastaavasta sijoituksesta tänä päivänä järkevän.

Pitäisikö asunto myydä ja kotiuttaa voitot, kun markkinahinnalla laskettu vuokratuotto on huono? Mikäli minulla olisi selkeä näkemys, että asunnon arvo olisi huipussaan tai pikemminkin, että sitä uhkaisi merkittävä arvonalennus, myisin asunnon. Myynnin yhteydessä myyntivoitosta menisi 30-33 %:in vero ja tämä summa olisi lopullisesti pois varallisuudestani eikä enää tuottaisi mitään. Vaihtoehtoinen tapa kotiuttaa arvonnousu on käyttää tämän asunnon kasvanut vakuusarvo uuden sijoituslainan vakuutena, jolloin arvonnoususta pystyy vapauttamaan 70-75 %.

Ostohetken arvonnousu

Pidän siis tulevaisuuden arvonnousua spekulatiivisenä enkä huomioi sitä sijoituskalkyylissäni. Sen sijaan ostohetken arvonnousu on sijoitusfilosofiani kulmakiviä. Ostohetken arvonnousu tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan. Tällöin ostohinnan ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua. Yksinkertaisimmillaan alle markkinahinnan ostaminen tapahtuu ostamalla suoraan omistajalta välittäjän palkkion suuruisella alennuksella markkinahintaan nähden. Toinen hyvä aktiivisen verkostoitujan keino on ostaa “isoilta kavereilta” eli kokonaisia kerrostaloja ostavilta sijoittajilta, jolloin varsinkin useamman asunnon ostamisella pääsee isompiin alennuksiin. Tästä on hyvä kirjoitus “Osta, vuokraa, vaurastu” -blogissa. Itsellänikin kolme viimeisintä ostostani on tällaiselta sijoittajalta.

Oma pyrkimykseni on ns. “motivoituneiden myyjien” löytäminen, jonka yhteen kategoriaan kerrostaloja ostavat ja palasina eteenpäin myyvät sijoittajatkin voidaan laskea. “Motivoituneet myyjät” ansaitsee jatkossa oman blogikirjoituksensa mutta yksinkertaisesti he ovat sellaisia myyjiä, joilla on joku ongelma, jonka ratkaisemisen vastineeksi he ovat valmiita myymään asunnon jopa reilusti alle markkinahinnan. Nämä eivät ole tilanteita, joissa härski asuntosijoittaja huijaa “low ball” -tarjouksella ymmärtämättömän myyjän myymään asunnon pilkkahinnalla. Itse kerron aina minulle asuntoaan tarjoavalle myyjälle, että parhaimman hinnan saa myymällä asunnon omistusasujalle julkisessa myynnissä itse tai välittäjän apua käyttäen. Aina tämä ei vain ole myyjälle mahdollista tai ei ole myyjän haluama vaihtoehto ja silloin kyseessä voi olla ns. “motivoitunut myyjä”.

Esimerkkinä ostin asunnon reilu vuosi sitten toiselta asuntosijoittajalta. Hänellä oli toinen sijoituskohde valmiina, jota varten hän tarvitsi tietyn summan käteistä. Tämä summa piti olla hänen tilillään viikon päästä. Asunnossa oli pitkäaikaiset vuokralaiset 6 kuukauden irtisanomisajalla ja jostain syystä sijoittajamyyjä oli jättänyt vuokrankorotukset tekemättä, jolloin asunnon vuokratuotto oli alhainen. Lisäksi myyjälle oli tärkeää, että vuokralaiset saisivat jatkaa asunnossa asumista. Minulla oli rahoitus valmiina ja myyjän ollessa myös sijoittaja pääsimme nopeasti sopimukseen, millä tuottotasolla kaupat tehdään. Sain ostettua asunnon noin 25 % alle markkinahinnan, jolloin välitön arvonnousu oli osto- ja markkinahinnan välinen erotus.

Myyjälle tärkeitä tekijöitä olivat:

• huoli kaupan ja maksun toteutumisesta viikon sisällä
• huoli, että vuokralaiset saisivat jatkaa asunnossa vuokralaisina

Onnistuin vakuuttamaan myyjän, että pystyisin vapauttamaan hänet näistä huolista ja vastineeksi hän oli valmis myymään asunnon reilusti alle markkinahinnan ja oli tyytyväinen kauppojen synnyttyä. Hän oli esimerkki “motivoituneesta myyjästä”. Tämä esimerkki on oman blogipostauksen arvoinen case enkä siksi mene tässä tarkempiin yksityiskohtiin.

Koska esimerkin asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla, sen vakuusarvo määritellään markkinahinnan perusteella. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon osakekirjoja vastaan saan heti pankista asunnon ostamiseen käyttämäni summan uutta lainaa. Lukijan täytyy sisäistää, että asunnon ostamiseen käytetyt rahat eivät tulleet tyhjästä vaan rahoitus oli järjestelty etukäteen pankin kanssa, jolloin vakuutena käytettiin jo omistamani asuntosijoitussalkun vapaata vakuusarvoa.

Ostetun asunnon omarahoitusosuus tuli siis teoriassa katettua alennuksella. Ostetun asunnon vakuusarvo hyödyntäen minulla oli kaupan jälkeenkin edelleen samansuuruinen summa euroja käytettävissäni seuraavan asunnon ostoon. Koko asuntosijoitussalkkuni velkavipu-% kasvoi eikä se voi eikä sen kannata antaa kasvaa liian suureksi.

Kirjoituksen toisessa osassa selitetään, miksi kassavirta on vuokratuottoa tärkeämpi tunnusluku. Sen jälkeen käydään läpi, miksi lainan lyhennykset ovat arvonousua. Lopuksi tarkastellaan, miten veroetuja hyödynnetään tuoton parantamiseksi.

Jätä kysymyksiä tai kommentteja, joihin pyrin vastaamaan viimeistään kirjoituksen toisessa osassa.

Ostan Asuntoja YouTube: Miksi asuntosijoittaminen on paras sijoittamisen muoto – 10 kohtaa? YouTube #49